El artículo 9.1 e) párrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal 49/60 de 21 de julio señala que:
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo .
Frecuentemente, las comunidades de propietarios tratan de que se declare la condición de preferente de sus créditos derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores a través de una Tercería de Mejor Derecho en el procedimiento de ejecución forzosa correspondiente.
Así el art. 614 LEC establece que: “Quien afirme que le corresponde un derecho a que su crédito sea satisfecho con preferencia al acreedor ejecutante podrá interponer demanda de tercería de mejor derecho, a la que habrá de acompañarse un principio de prueba de crédito que se afirma preferente 2. No se admitirá la demanda de tercería de mejor derecho si no se acompaña el principio de prueba a que se refiere el apartado anterior. Y en ningún caso, se permitirá segunda tercería de mejor derecho, que se funde en títulos o derechos que poseyera el que la interponga al tiempo de formular la primera.
Y el art. 615 LEC añade” 1.- La tercería de mejor derecho procederá desde que se haya embargado el bien a que se refiera la preferencia, si esta fuera especial o desde que se despachare la ejecución si fuere general. 2.- No se admitirá demanda de tercería de mejor derecho después de haber entregado al ejecutante la suma obtenida mediante la ejecución forzosa o, en caso de adjudicación de los bienes embargados al ejecutante, después de que adquiera la titularidad de los bienes conforme lo dispuesto en la legislación civil”
La Ley de Propiedad Horizontal establece un privilegio inmobiliario especial a favor de la comunidad configurada en Régimen de Propiedad Horizontal que recae sobre el propietario del inmueble que no haya satisfecho las cuotas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso (computada desde el momento de la reclamación judicial; en este sentido de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de junio de 2012; de la Sección 12 de la Audiencia Provincial de Madrid de 6 de febrero de 2014; de la Sección 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de julio de 2014; y de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 2015 entre muchas) y los tres años anteriores, que se refieran a gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidad que no sean susceptibles de individualización.
El objeto del procedimiento de la Tercería de Mejor Derecho es un pronunciamiento declarativo, de reconocimiento de la preferencia, a la satisfacción de su crédito frente al acreedor ejecutante, sin que comporte un pronunciamiento de condena, pudiendo hacerse efectivo desde el despacho de ejecución.
Finalmente, no será admitida la demanda de Tercería de Mejor Derecho después de haberse entregado al ejecutante la suma obtenida mediante la ejecución forzosa o, en caso de adjudicación de los bienes embargados al ejecutante, después de que este adquiera la titularidad de dichos bienes conforme la legislación civil.
En este punto, nos podemos plantear cuando se entiende que el acreedor ejecutante ha adquirido la finca ejecutada. Pues bien como se precisa en la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1999, que recoge la doctrina establecida en las Sentencias del Tribunal Supremo de fecha de 30 de junio de 1986, 11 de abril y 17 de noviembre de 1992, 8 de marzo de 1993, 25 de marzo de 1994 y 1 de septiembre de 1997, en el sistema jurídico patrio el contrato de compraventa no transmite la propiedad si no va seguido de la tradición, y en el supuesto de subasta de bienes inmuebles la aprobación del remate equivale al perfeccionamiento de la operación, en tanto que la escritura pública otorgada según lo previsto en el artículo 1514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, y después de la reforma operada por la Ley 10/1992, el testimonio del auto de aprobación del remate, conforman la operación de consumación del acto procesal enajenatorio. Asi pues no basta con que haya habido subasta de la finca, sino que es preciso que, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, “la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública” y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 “la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515)”;
Esta doctrina ha sido reiterada por sentencias del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2002 y 2 diciembre 2009 así como la reciente sentencia de 6 de mayo de 2015.
Es en este momento en que se hace propietario del bien cuando ya se le pueden reclamar las cuotas derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, estando el piso o local . El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación, tal y como establece el art. 9.1 e) párrafo 3º, de la Ley de Propiedad Horizontal 49/60 de 21 de julio, pero no antes.
Inmaculada Rodríguez Baeza
Abogada en Medina Cuadros
Especialista en Derecho Civil
