Este artículo es un análisis de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019 sobre la protección de los consumidores, cláusulas abusivas y cláusulas de vencimiento anticipado que desbloquea, después de varios años, todos los procedimientos hipotecarios.
El 24 de septiembre de 2008, el expresidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, ante los representantes de las compañías más pioneras en sus respectivos sectores por aquel entonces, Pfizer, IBM, Microsoft, Boeing, Philip Morris, HP, Google, Xerox, e incluso representantes de los grupos bancarios de Merrill Lynch y Bank of America, consideró que “el sistema financiero español era el más sólido de la economía mundial, con un marco de regulación y supervisión reconocido internacionalmente por su calidad y rigor”.
No fuimos pocos a los que en ese momento se nos vino a la memoria el anuncio en todos los periódicos cien años antes, a bombo y platillo, de la botadura del Royal Mail Steamship Titanic, uno de los tres transatlánticos más lujosos y modernos de su época, prometiendo inmejorables comodidades, construido en Belfast, Irlanda, por los astilleros Harland and Wolff, para la línea White Star Line, junto con sus “hermanos gemelos” Olympic y HMHS Britannic (inicialmente denominado Gigantic), más sobrio el primero y más grande el segundo, que finalmente fue utilizado como buque hospital al servicio de la Cruz Roja Británica, en la Primera Guerra Mundial, aunque originariamente cada uno de ellos pretendían emular a las tres razas de la mitología griega: Los Dioses Olímpicos (Olympic), los Titanes (Titanic) y los Gigantes (Gigantic).
La banca española debía atravesar en aquel momento una ruta llena de icebergs, y prácticamente un siglo más tarde, repetiría los mismos comportamientos y patrones que Edward John Smith, capitán del Olympic y más tarde, del Titanic, en su archiconocida travesía por el Océano Atlántico. El primero de los errores cometidos, olvidar los prismáticos en puerto al zarpar, imposibilitando la visión de los problemas que vendrían con suficiente antelación como para evitar el desastre.
Pues bien, como si del viaje inaugural del Titanic se tratara, desde Southampton a Nueva York (curiosidades del destino, la misma ciudad en la que Zapatero pronunció su ya famosa premonición), fue en 2008 cuando la economía española iniciaba uno de los períodos de crisis financiera más pronunciados de la reciente historia moderna, y fue por estas fechas cuando la banca española comenzaba las reclamaciones masivas de deuda a través de los procedimientos judiciales que, estando previstos en la legislación nacional, aseguraban el cobro de las cantidades adeudadas, especialmente en los supuestos en los que dichas deudas estaban garantizadas con una hipoteca.
Simplificando, quizás en exceso, la problemática y casuística de los procedimientos judiciales iniciados por la banca para la reclamación de los préstamos hipotecarios, vamos a centrarnos en los concedidos a las personas físicas, consumidores no profesionales en los que se incluyen cláusulas abusivas, tales como el suelo o el vencimiento anticipado, objeto de análisis de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de fecha 26 de marzo de 2019.
En este punto, cabe resaltar la trascendencia de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en particular la importancia de sus artículos 6 y 7.
El artículo 6 de la Directiva dispone que: “Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre este y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si este puede subsistir sin las cláusulas abusivas”.
Por su parte, el artículo 7 establece que: “Los Estados miembros velarán por que, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, existan medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores.”
Continuando con el símil naval, no han sido pocos los avisos judiciales a navegantes ofrecidos a la banca en el transcurso de los años hasta la fecha actual, como por ejemplo, la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 9 de mayo de 2013, por la que se declaraba la nulidad de la cláusula suelo por considerarla abusiva, pero declarando subsistente los contratos de préstamos hipotecarios en vigor, acordando igualmente no haber lugar a la retroactividad de la meritada nulidad, pronunciamiento que ha sido contradicho por el propio Tribunal Supremo en diciembre de 2016, y posteriormente en febrero de 2017, concediendo retroactividad a las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad de una cláusula, suelo en este caso, introducidas en un contrato de préstamo hipotecario.
La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014, (Kásler y Káslerné Rábai, C‑26/13, EU:C:2014:282, apartados 81 y 82) puede ser considerada a estos efectos como el avistamiento del iceberg por los vigías que finalmente hizo hundir al Titanic, a menos de media milla de distancia, unos 452 metros, sin margen de maniobra suficiente para que los bancos pudieran evitar la colisión.
En 1912 la orden emitida por el capitán del barco fue girar todo el timón a estribor y parar las máquinas, para posteriormente, girar todo a babor y de esa forma evitar que el bloque de hielo dañara la estructura del barco.
En 2018 las órdenes emitidas por las principales entidades bancarias, con excepciones, han sido paralizar los procedimientos de ejecución hipotecaria e iniciar procedimientos declarativos, al haber recaído, ya sea de oficio por el tribunal o bien a instancia de parte mediante incidente de oposición en base al artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, declaración de nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado que equivale al sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.
En estos casos, la resolución de los tribunales solía ser, en esencia, la declaración de nulidad de la cláusula por abusiva en la medida en que establecen que la entidad financiera puede declarar el vencimiento anticipado del contrato y exigir la devolución del préstamo en caso de que el deudor deje de pagar una sola mensualidad.
El artículo 6 de la Directiva 93/13 permite al tribunal integrar dicho contrato de préstamo hipotecario suprimiendo la cláusula abusiva y sustituyéndola por una disposición supletoria de Derecho nacional en aquellos casos en que la declaración de nulidad de la cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad.
¿Qué significa esto?
Que en aquellos casos en los que la entidad bancaria se ha visto obligada a suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria, previsto en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haber sido declarado nulo el contrato de préstamo hipotecario por haber incluido la cláusula de vencimiento anticipado, la entidad financiera ha iniciado procedimientos declarativos previstos en los artículos 248 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, comúnmente conocidos como procedimientos declarativos con garantía hipotecaria, y fundamentándose en el artículo 1124 del Código Civil, concluyen en una sentencia que a su vez, pueden ser ejecutada mediante el procedimiento de ejecución de títulos judiciales que acaba inexorablemente en un embargo judicial, curiosamente, con cargo a la hipoteca de la que trae causa el préstamo.
En definitiva, un galimatías que deja al deudor en una posición generalmente peor de la que hubiese estado si no se hubiese declarado la nulidad del contrato de préstamo hipotecario por incluir una cláusula de vencimiento anticipado.
¿Por qué lo dejan en peor situación?
Porque en los procedimientos de ejecución hipotecaria los motivos de oposición de los que dispone el deudor se encuentran tasados, conllevando la condición de consumidor la estimación de la oposición, mientras que en los procedimientos declarativos con garantía hipotecaria, simplemente se declara una deuda debida a una entidad financiera, con independencia de la condición de consumidor.
¿Qué aporta de novedoso la Sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019?
En resumen, que “los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia, y, por otra parte, no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales”.
¡Oh Capitán, mi Capitán! ¿Qué demonios significa esto?
Significa que en lugar de hacer girar el barco para evitar la colisión frontal y acabar dañando lateralmente la estructura en tantos compartimentos suficientes como para hacer hundir el barco, el TJUE para evitar que el barco se hunda, obliga a los bancos a que impacten de frente contra el iceberg, sustituyan la cláusula de vencimiento anticipado establecida en el momento de firmar el contrato (recordemos, con un solo incumplimiento es suficiente para ejecutar la garantía) por “la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula”, es decir, lo dispuesto en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su actual redacción: “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo”.
¿Qué horizonte nos espera?
El próximo 16 de junio de 2019 entrará en vigor, de acuerdo con la disposición final 5.2 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, la nueva redacción del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.”
¿Y qué dice el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo?
“1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.”
Tras la tragedia del Titanic en 1912, las investigaciones públicas realizadas en Reino Unido y Estados Unidos llevaron a la implantación de importantes mejoras en la seguridad marítima y a la creación en 1914 del Convenio Internacional para la Seguridad de la Vida Humana en el Mar (SOLAS, por sus siglas en inglés), que todavía hoy en día, cien años más tarde, rige la seguridad marítima.
¿Tendrá la nueva Ley del Crédito Inmobiliario una vigencia de más de cien años, otorgando seguridad jurídica a los consumidores deudores de préstamos hipotecarios?
Luis Peche Bernal
Abogado departamento de Mercantil
Medina Cuadros en Granada
