Este artículo trata sobre las reclamaciones de los compradores de viviendas en construcción por las cantidades entregadas a cuenta.
1. Hace escasas fechas, los medios de comunicación se han hecho eco de la posibilidad de que la banca española encare un nuevo frente de litigios derivado de las reclamaciones de los compradores de viviendas cuyos promotores dejaron inacabados los proyectos inmobiliarios entre 2004 y 2006. La base jurídica de la reclamación podría estar en el artículo 1º de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con las modificaciones introducidas por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. La norma establece, en síntesis, que las cantidades entregadas a cuenta por los compradores serán percibidas por los promotores a través de una cuenta especial abierta en entidad de crédito, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito habría de exigir una específica garantía de devolución para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
2. La norma legal ha sido objeto de una interpretación jurisprudencial por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 21 de diciembre de 2015, según la cual «[e]n las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». Pero este pronunciamiento debe contextualizarse en la ratio decidendi de la propia resolución y a la luz de otras sentencias del alto tribunal, para construir así algunas estrategias procesales de defensa de las entidades de crédito. Pero en el bien entendido de que no cabe diseñar una única estrategia válida para su aplicación a todos los casos; antes al contrario, cada caso exigirá un tratamiento distinto según los comportamientos que hubieran acreditado el promotor, el comprador y el banco en sus respectivas relaciones.
3. Ha de señalarse, en primer lugar, que no todos los compradores de viviendas que hubieran hecho entrega de cantidades al promotor a través de una entidad de crédito pueden reclamar la devolución al banco. El ámbito de protección de la Ley 57/1968 se circunscribe a los compradores que tengan la consideración legal de consumidores, hoy conforme al concepto general que ofrece el art. 3.I del texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios («las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión»). Así lo ha entendido, con posterioridad a la resolución citada, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 6 de junio de 2016 -con abundantísima cita de otras en la misma línea-, que ha llegado a afirmar que el ámbito de protección de la Ley 57/1968 no puede extenderse a «toda clase de compradores», negando que queden incluidos «los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores» (con anterioridad, STS, Sala 1ª, 08.03.2001). En estos casos las entidades de crédito no podrían ser demandadas para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la adquisición de la vivienda, y cuando lo fueran cabría oponer la excepción de falta de legitimación tanto activa como pasiva.
4. En segundo lugar, debe advertirse que la obligación de las entidades de crédito de devolver las cantidades entregadas a cuenta nacería, en su caso, cuando se hubieran admitido ingresos de un comprador protegido a favor del promotor «sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía» (STS, Sala 1ª, 21.12.2015). Se trata de dos exigencias de cumplimiento cumulativo, pero que necesitan ser matizadas a la luz de la propia doctrina del alto tribunal: (i) la cuenta especial no es otra cosa que una separación de fondos que se someten a una limitada disponibilidad por el promotor, quien «únicamente podrá disponer [de ellos] para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas»; (ii) la garantía que debe comprobar el banco puede ser de cualquiera de los tipos admitidos por la Ley 57/1968, incluso una póliza colectiva de seguro de afianzamiento correspondiente a la promoción inmobiliaria de que se trate, tal y como ha reconocido la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Pleno) de 23 de septiembre de 2015.
5. En tercer lugar, la obligación de las entidades de crédito de devolver no puede referirse a cualesquiera cantidades entregadas a favor del comprador. El propio Tribunal Supremo permite matizar esta cuestión en el sentido de que la devolución ha de referirse a las cantidades que ingresen «los compradores en una cuenta del promotor», para lo cual ha de resultar inequívoco para el banco que quien ingresa lo hace como comprador protegido, lo que no ocurrirá cuando quien lo haga sea el promotor respecto a cantidades recibidas directamente del comprador, salvo que el promotor declare ante el banco el origen de los fondos. Dicho en palabras del Tribunal Supremo, la obligación de devolución del banco nacería cuando «supo o tuvo que saber que [se] estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción» (STS, Sala 1ª, 21.12.2015). Extremo este, por lo demás, sobre el que soporta la carga de la prueba el comprador que demande al banco.
6. Finalmente, ha de hacerse notar que al tratarse de una obligación de origen legal el plazo de prescripción aplicable a la acción judicial ejercitada por los compradores contra la entidad financiera que recibió el dinero es el del artículo 1964 del Código Civil (quince años, o cinco tras la modificación operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil). Como ha recordado la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 16 de enero de 2015, el cómputo de este plazo tiene como dies a quo el día en que el comprador reclamó del vendedor la devolución de las cantidades anticipadas, ante su incumplimiento, y se le comunicó que ello no era posible porque no se habían constituido las garantías contempladas en la Ley.
Pedro Yanes Yanes
Director Mercantil de Medina Cuadros en Madrid
