Jaime Docio, abogado de Medina Cuadros, participa en el reportaje publicado por el portal inmobiliario pisos.com
Un comprador de buena fe que adquiere una vivienda no sabe si ésta tiene o no una orden de demolición.
C. GARCÍA-PANDO – ¿Cómo se puede saber si se va a comprar una casa ilegal o se está viviendo en una? El gran problema es que la mayoría de las personas no lo saben y ni se lo plantean. Según el propio Ministerio de Fomento, la definición de vivienda ilegal es lo que cada Comunidad Autónoma considera oportuno, porque son quienes tienen la competencia.
A partir de esa normativa regional, cada ayuntamiento desarrolla su plan general de ordenación urbana donde establece la clasificación y calificación del suelo y las normas urbanísticas de su municipio. Otras normativas como la Ley de Costas, las leyes de carreteras o las leyes de ordenación del litoral también intervienen. No obstante, hay una jerarquía: un planteamiento municipal específico no puede contravenir nada de lo reflejado en la ley del suelo de su autonomía ni en los principios generales de la estatal.
Tipos de viviendas ilegales
La Secretaría de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda reconoce diversos tipos de viviendas que pueden ser catalogadas como ilegales:
1) Viviendas que están disconformes con la normativa urbanística por infracción vigente. Normalmente, suele estar construidas en suelos no urbanizables de especial protección o de dominio público natural. Estas viviendas son atacables en cualquier momento, dado que en tales suelos las infracciones cometidas no prescriben jamás.
2) Viviendas que están fuera de ordenación. Son aquellas que están disconformes con la normativa urbanística, pero que no se pueden adaptar a la legalidad vigente. Pueden haberse construido de manera legal, pero se cambió la normativa, debido por ejemplo a un planeamiento municipal o cambios en normativas sectoriales como en la Ley de Carreteras, la Ley de Costas…, y ahora han pasado a ser ilegales. El caso contrario, es que pueden haberse construido de manera ilegal, pero ya ha transcurrido el periodo de prescripción de la infracción sin que la Administración haya actuado.
3) Viviendas que cumplen la normativa urbanística vigente, pero que no cuentan con las autorizaciones y documentación que exige la legislación. Por ejemplo, carecen de algún documento necesario (certificado final de obra, seguro decenal, licencia de ocupación, declaración de obra nueva…) o se han construido sin licencia ni ningún tipo de supervisión. Aun así, hay solución, pues todas las leyes autonómicas permiten tramitar un expediente de legalización, a posteriori, con independencia de las sanciones disciplinarias que procedan.
Desconocimiento entre los compradores
El principal problema es que la mayoría de los compradores tiene un gran desconocimiento acerca de la legalidad o no de su vivienda. Hay veces que en algunas zonas existen tantas viviendas ilegales contra las que no se ha aplicado medida alguna que se convierten en un problema social y las administraciones se ven obligadas a estudiar medidas extraordinarias para su regularización. “La construcción de estos inmuebles ilegales está motivada en unos casos por intereses económicos o políticos, o bien muchas veces por la ineficacia del sistema burocrático (prescripción de plazos, errores de forma en el procedimiento, inspecciones insuficientes, etc.)”, explican desde la empresa Fáctica, formada por las arquitectas, Elena Bolarín Sánchez y Paloma López Planet y la abogada María Bolarín Sánchez.
“En muchos casos los ayuntamientos han pedido las competencias de disciplina urbanística cuando no todos disponían ni de personal ni de medios y no han podido inspeccionar todas las obras, y en otros, los alcaldes no han querido paralizar las obras ilegales de sus familiares y amigos”, apunta en cuanto a este respecto, el arquitecto Javier Toro Caviedes. Jaime Docio, abogado Medina Cuadros, experto en derecho inmobiliario aconseja que antes de comprar un piso, deben efectuarse una serie de comprobaciones: “La vivienda ha de contar con licencia de obras y certificación del técnico competente relativa a que la misma se ha acabado conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento, licencia de primera ocupación del edificio, cédula de habitabilidad e inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación de obra nueva”, explica.
¿Qué hacer si tengo una vivienda ilegal?
Si ya no hay más remedio y se ha comprado una vivienda ilegal, lo primero que habría que tratar es de legalizarla. No obstante, el abogado de Medina Cuadros señala que para ello, por supuesto, debe ser susceptible de tal legalización. “Los requisitos que deben cumplirse para poder legalizar una casa son cumplir básicamente con las condiciones de habitabilidad, normativa urbanística y con las recogidas en el Código Técnico de la Edificación”, explica. Podría existir peligro de demolición en el caso de que las vivienda no cumpliera con estos mínimos, porque estaría catalogada como fuera de ordenación. “Si no fuera susceptible de legalización, podrían exigirse responsabilidades (daños y perjuicios) al responsable o responsables de tal situación: fundamentalmente promotor y arquitecto”, señala Docio.
No obstante desde Fáctica, señalan que en un porcentaje muy alto de los casos, las infracciones prescriben antes de que se haya enmendado el error: “En muchos casos, se abre el expediente sancionador, se tramita la sanción administrativa pero no se ejecuta la demolición, por lo que al cabo del tiempo la orden de demolición prescribe y las viviendas quedan en la situación de fuera de ordenación“. “Con una especie de amnistía de unos cinco años se podrían legalizar la mayoría de las edificaciones, tiempo suficiente para que el catastro actualizara sus datos”, apunta Toro Caviedes. El conocimiento y la comprobación de todos los aspectos legales de la casa es la clave para evitar este tipo de situaciones antes de meterse en la compra más importante de la vida.
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