Esta Ley se aprobó en el Congreso de los Diputados y se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el pasado 14 de febrero de 2019.
Tras varios años de retraso en trasponer la Directiva Europea, el Gobierno actual ha conseguido aprobar la nueva y tan esperada Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, con el apoyo de los principales grupos parlamentarios y con el voto en contra de PODEMOS, ERC Y BILDU.
La aprobación de esta Ley, que entrará en vigor tres meses después de su publicación en el BOE, es de enorme transcendencia no únicamente por su contenido normativo y por la necesidad de regular la información que debe ser suministrada al cliente previamente a la concesión de un préstamo, sino también por las vicisitudes que se dan hoy en día en la práctica judicial, dónde con frecuencia nos encontramos con la solicitud de nulidad de numerosas cláusulas existentes en los contratos de financiación.
Esta Ley previene, entre otras cuestiones, que antes de la firma de un préstamo o crédito, el cliente bancario goce de toda la información y se obligue con toda la información necesaria para ello.
Sin más preámbulo, vamos a mencionar algunas de las características más relevantes de esta Ley:
– Aplicación a todas las personas físicas: Esta Ley será de aplicación a todas las personas físicas, ya sean deudores, fiadores o garantes de préstamos hipotecarios o garantizados con otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial o para adquirir o mantener derechos sobre terrenos construidos o por construir.
Una cuestión importante es que se amplía el ámbito subjetivo de aplicación a los autónomos, en consonancia con la línea seguida de nuestro ordenamiento jurídico de proteger a este colectivo.
– Se incluye la posibilidad de dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
Ahora bien, en el articulado de la Ley no se recoge la obligatoriedad de las entidades prestamistas de aceptar la dación en pago -que era una de las cuestiones más demandadas por algunos sectores-, sino que para poder acogerse a ella, habrá que acudir al Código de Buenas Prácticas Bancarias al que están adheridas la mayoría de entidades bancarias y que se incorporó en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
– Los requisitos para poder acceder a la dación en pago conforme al Código de Buenas Prácticas mencionado, serían:
I.- Deudores hipotecarios que se encuentren en el llamado “umbral de exclusión”, sin ingresos suficientes, con cuotas hipotecarias superiores al 60% del nivel de ingresos y para los que la reestructuración de la deuda no haya sido o no sea viable.
II.- La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
III.- El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación.
IV.- En función de la colaboración que el cliente preste para la formalización de la dación, se puede negociar el reparto del impuesto de plusvalía generado por dicha dación.
V.- Si se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta, la entidad no está obligada a admitir la dación en pago. Tampoco lo estará en el caso que la vivienda esté gravada con cargas posteriores. Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
– Se exige una mayor publicidad en los contratos de préstamo/crédito: Se obliga así a advertir claramente si el tipo es variable, fijo, o mixto, así como presentar ejemplo gráfico de cómo afectaría la fluctuación del tipo de interés en el contrato firmado.
Se prevé la posibilidad también de convertir el préstamo/crédito de fijo a variable mientras esté vigente.
Es necesario indicar los servicios accesorios de obligada contratación para el cliente y si es posible, indicar cuál de ellos puede contratarse con un proveedor distinto del prestamista.
– Se prohíben las cláusulas limitativas de tipos de interés a la baja –conocidas popularmente como cláusulas suelo-, en los préstamos a interés variable.
– Obligación de informar de los gastos y su distribución:
Los gastos de tasación serán a cargo del prestatario y los de gestoría a cargo del prestamista.
Los aranceles notariales serán de cargo del prestamista, y el coste de las copias, de quien las solicite.
Los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad corresponderán al prestamista.
El pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
A este respecto, recordar que el pasado 8 de noviembre de 2018 se aprobó un Real Decreto-Ley que obliga a los prestamistas a abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados respecto de las hipotecas firmadas a partir del 12 de noviembre.
– Se aminoran los importes a abonar al prestamista en los supuestos de reembolso o amortización anticipada del préstamo, tanto en los préstamos a interés fijo como en los préstamos a intereses variables, y quedando de la siguiente forma:
- En una hipoteca variable, la comisión máxima será:
-0,25% durante los primeros tres años de vida del contrato.
-0,15% durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.
- En una hipoteca fija, la compensación puede ser de:
-2% durante los primeros 10 años.
-1,5% durante el resto del plazo.
– Vencimiento Anticipado: Una de las introducciones más significativas de la Ley, es la regulación legal del vencimiento anticipado en contratos de préstamo o crédito, que faculta al prestamista a practicarlo siempre que se den conjuntamente, los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
- Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
Esta posibilidad de vencimiento anticipado con los requisitos expuestos anteriormente, será de aplicación a aquellos contratos posteriores y anteriores a su entrada en vigor en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene la escritura es más favorable para él.
Sin embargo, tal como establece el mismo artículo 24 de la Ley, “no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no”.
Por tanto y en conclusión, no parecen existir dudas acerca de la posibilidad de los prestamistas de dar por vencido anticipadamente el préstamo conforme al art. 24 de la presente Ley en vez de conforme a la cláusula de vencimiento anticipado que conste en escritura.
– Interés de demora: Se limitan en el art. 25 al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales en el período que sea exigible, y se devengará únicamente sobre el capital vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados.
Andrés Bonet Porto
Abogado de Derecho Bancario y Procesal
Medina Cuadros en Granada
