Este artículo se publicó en Legaltoday el día 21 de agosto.
El Gobierno ha comunicado recientemente su intención de remitir el Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (a la que erróneamente califican como nueva Ley Hipotecaria), al Consejo de Estado para que emita su preceptivo informe antes de elevarlo a las Cortes para su discusión, ya a la vuelta del periodo vacacional.
Esta novedad legislativa gubernamental se centra sólo en un determinado ámbito de actuación: contratos celebrados con personas físicas, para la adquisición o uso como garantía de un inmueble o terreno de uso residencial (no confundir con vivienda habitual).
Entre las novedades tendentes a implementar en España la Directiva comunitaria 2014/17, para mejorar la transparencia de las operaciones crediticias que han sido objeto de masivas demandas judiciales, podemos destacar varias, sin entrar a fondo en ellas, puesto que ya existen numerosos artículos que las han abordado con mayor rigor jurídico que el aquí pretendido, destacando la indisponibilidad de las partes sobre tales normas, de carácter irrenunciable:
- Artículo 6.– intervención notarial en dos fases, una primera, en los siete días previos a la firma del contrato, en la que se deberá informar de manera gratuita por el fedatario de las bondades del documento obligacional y demás información relativa aportada por el financiador, solventando dudas y verificando la comprensión del futuro obligado consumidor; y una segunda, en la que ya se materializa la operación crediticia, con el acta previa como requisito sine qua non.
- Artículo 8.– Las ventas vinculadas del préstamo con otros productos ofertados conjuntamente en un solo paquete y de manera inseparable están prohibidas, salvo que se demuestre que son ventajosas para el consumidor; mientras que las ventas combinadas del préstamo con otros productos, ofertados conjuntamente pero que puedan ofrecerse de manera separada, se permiten, siempre y cuando se desglosen los precios de cada elemento y se pueda optar por uno o varios de ellos.
- Artículo 12.– Ampliación del número de cuotas impagadas previo a dar por vencido anticipadamente el contrato, en función del porcentaje que represente sobre el principal, que variará según el número de años previstos de duración del contrato, y con siempre con un máximo de cuotas.
- Artículo 16.– El interés de demora será el triple del interés legal del dinero aplicable más dos puntos porcentuales, sin posibilidad de capitalizarlos.
Junto a las anteriores novedades, se ha introducido la posibilidad de que la entidad financiera exija al deudor la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato, sí como un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la garantía. El deudor podrá contratar con otra compañía dicha póliza y eso no podrá suponer un empeoramiento de las condiciones financieras.
Ciertamente las pólizas existentes en el mercado suelen ser las de vida, en virtud de las cuales, si el asegurado fallece o deviene inválido permanente, el asegurador cubriría la deuda pendiente de amortizar, o una cantidad fija, por lo que si ésta fuera superior a la deuda, el sobrante iría a los beneficiarios del tomador. También hay otros seguros, denominados seguros de protección de pagos, que cubren un determinado número de cuotas, mientras se produce el hecho detonante de la cobertura (desempleo, invalidez temporal, etc.), o durante un plazo máximo determinado. La caución es una herramienta adicional a la garantía real, que no la reemplaza, sino que complementa.
Esta posibilidad que ahora se abre a la competencia de las aseguradoras no amparadas por el paraguas de la entidad financiera, bien seguro que traerá nuevas oportunidades de abrir una ruta alternativa a la rei persecutoriedad y al ius distraendi de la hipoteca inmobiliaria.
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Luis Sánchez Pérez
Director departamento de Mercantil
Medina Cuadros en Granada
