Tras varios años de cierto caos legislativo y jurisprudencial en torno a las ejecuciones de las hipotecas impagadas, que ha hecho tambalearse si no el sistema crediticio, sí la confianza en el mismo por parte de una sociedad vilmente castigada por la crisis, ha entrado en vigor la que pretende ser la última, o con vocación de permanecer, reforma hipotecaria. La Ley 5/2019 de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, trata de dar cumplimiento a las exigencias de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, de alcanzar el justo equilibrio entre las partes, potenciando la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos y sus cláusulas, pero va más lejos aún que la propia Directiva, pues además de aplicarse a consumidores prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, también extiende su ámbito de aplicación a las personas físicas no consumidoras, como pueden ser los trabajadores autónomos.
Esta protección tratará de conseguirla mediante normas de transparencia y de conducta, imponiendo obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, regulando el régimen jurídico de estos y estableciendo un régimen sancionador para los incumplimientos. Una importante novedad, no prevista en la normativa europea, es la previsión de situaciones o circunstancias futuribles en las particularidades económicas del prestatario que eviten la pérdida de su vivienda.
Otra novedad que supera a la Directiva es la regulación de la fase precontractual atribuyendo al Notario la función de asesor imparcial, y la obligación del prestamista de entregar una Ficha Europea de Información Normalizada (Fein), Anexo I de la Ley, conteniendo la información personalizada que permita además la comparación entre préstamos disponibles en el mercado.
El prestamista también deberá evaluar en profundidad la solvencia del prestatario, fiador o garante, durante toda la vida del préstamo, incluso su nivel previsible de ingresos tras su jubilación.
Se exige una determinada capacitación en el personal que evalúe la solvencia y comercialice préstamos, además se prohíben los paquetes integrados por préstamos y otros productos. Se limita la política de incentivos al personal por contratación de los productos crediticios. Se establece también el derecho del consumidor a convertir su préstamo en la misma moneda que la de sus ingresos frente al riesgo de cambio. Se favorece también el derecho de reembolso del prestatario, a partir de los primeros años de vida del préstamo. Se favorece la conversión del tipo de interés variable a uno fijo.
El vencimiento anticipado solo tendrá lugar cuando el incumplimiento pueda considerarse significativo en relación al préstamo contratado, con la pérdida del derecho al plazo si concurren conjuntamente mora en el pago de parte del capital o intereses, y la cuantía de cuotas vencidas y no satisfechas supongan el 3% del capital concedido durante la primera mitad de vida del préstamo, o del 7% durante la segunda mitad, y además y como tercer requisito, el previo requerimiento de pago, no admitiéndose pacto contra dicho artículo 24 del Vencimiento Anticipado.
El interés de demora se establecerá siempre, no admitiendo pacto en contrario, como el interés remuneratorio incrementado en tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que resulte exigible. Un punto porcentual más que el que el criterio mantenido hasta ahora por el Tribunal Supremo avalado por el TJUE. Esto denota una incongruencia unida a la del mantenimiento de las Comisiones de Apertura que muchos Juzgados y Tribunales inferiores vienen declarando nulas.
Se actualiza la figura del Intermediario de Crédito Inmobiliario cuya actuación puede ser a través de la sucursal bancaria o en régimen de libre prestación de servicios, obligados todos ellos a inscribirse por el Banco de España o personal competente de la C.A., en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario y además deberán de disponer de un Seguro de Responsabilidad Civil Profesional o aval bancario para afrontar responsabilidades en que pudieran incurrir, para la cual se ha previsto el régimen sancionador que anteriormente he referido, con infracciones muy graves, graves y leves, con multas de diversa cuantía, de entre 10.000 € a 1 millón. Siendo competente para incoar y resolver el procedimiento sancionador el propio Banco de España o al órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma.
Y como tarea para el Gobierno se le impone en el plazo de seis meses a partir de ya, la aprobación de un régimen de homologación de profesionales tasadores de bienes inmuebles.
En cuanto al Código de Buenas Prácticas al que algunas entidades se adhirieron, se consideran adheridas al mismo Código en su redacción dada en esta nueva Ley, salvo declaración expresa en el plazo de un mes de mantenerse en el ámbito de aplicación y la versión anterior.
Y por último hemos de acotar el ámbito de aplicación de la Nueva Ley en relación al tiempo de suscripción del contrato, y como regla general se ha previsto la Irretroactividad de manera que solo afecta a los contratos firmados a partir de la fecha de su entrada en vigor, es decir, a partir del 15 de junio de 2019, salvo los que sean objeto de novación o subrogación a posteriori, en cuyo caso sí se les aplicará la Nueva Ley.
Otra excepción es el derecho de reembolso anticipado cuando por novación o subrogación haya de sustituirse el tipo de interés variable por un interés fijo, durante el resto de vigencia del contrato. Sobre el Vencimiento Anticipado se aplicará el art. 24 de la Nueva Ley, a todos los contratos firmados antes del 15 de junio, salvo que el deudor considere que el régimen anterior le favorece más. No obstante cuando el vencimiento anticipado se hubiera ya producido seguirá aplicándosele la vieja regulación.
El Preámbulo de la propia Ley, tras reconocer que el sistema hipotecario español ha hecho posible el acceso de los españoles a una vivienda en propiedad en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno, establece como exigencia la protección de las operaciones de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria en el marco de una mayor seguridad jurídica, que puedan generar mayor crédito y por tanto mayor crecimiento económico.
No obstante, es alto el riesgo de encarecimiento de las hipotecas y el efecto contrario, falta de accesibilidad a las mismas por parte de gran parte de los jóvenes o autónomos, y demás perfiles de clientes de mayor riesgo.
Cabe preguntarse si los legisladores han entendido bien el silogismo y el orden de las premisas que han considerado, conceptos de seguridad jurídica, litigiosidad, medidas de prevención de crisis económica, favorecimiento del acceso de las clases trabajadoras al crédito, políticas económicas, etc…, el orden sí altera el producto y los economistas lo saben, parece lógico pensar que lo fundamental para que la población acceda a préstamos es favorecer el acceso a un puesto de trabajo, es paliar el paro, y una política de favor a ciertos sectores productivos, parece que favoreciendo el acceso a un trabajo digno necesariamente los trabajadores accederían a una vivienda por vía del crédito y sin riesgos de pérdida de la misma.
Esta nueva Ley parece hacer hincapié en muchas cuestiones formalistas, pero el peligroso efecto del encarecimiento del crédito parece inevitable. La propia Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) ha dicho: “la ley hipotecaria no solucionará los gravísimos problemas de la burbuja inmobiliaria y es necesario revisar en profundidad todo el mercado hipotecario español tras la crisis”.
Lo que sí es verdad es que con la nueva Ley han llegado nuevas polémicas, la guerra entre notarios y gestores, nuevos cursos de formación de 50 horas para los empleados que concedan préstamos, con la consecuente competencia entre las escuelas de negocio, se puede decir ya aquello de “hagan juego señores…”
Ana Isabel Álvarez Presas
Abogada del departamento de Mercantil Medina Cuadros en Santiago
