Comentario sobre el contenido de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante RDGRN) de 8 de julio de 2013 (BOE nº187, de 6 de Agosto de 2013) y la transcendencia de la misma sobre el proceso de ejecución hipotecaria regulado en el Capítulo V del Título IV (arts. 681-698) de la LEC, dado el carácter de obligado cumplimiento de dicha Resolución por todos los Registradores de la Propiedad.
El ilustre hipotecarista Lacruz Berdejo, cuando delimita el objeto de la actividad registral, señala que en el Registro de la Propiedad “se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos”. Con esta afirmación podemos constatar la importancia del Registro de la Propiedad en este tipo de ejecuciones por cuanto el derecho real de hipoteca se constituye por su inscripción en este órgano (arts. 1875 CC, 130 y 145 LH) sobre una finca que previamente ha accedido al mismo en garantía de un préstamo o crédito concedido.
La piedra angular de la ejecución hipotecaria es la certificación de dominio y cargas, prevista en el art. 688 de la LEC, expedida por el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se ubica la finca objeto del procedimiento, en cumplimiento del mandamiento librado por el Juzgado donde se sigue la ejecución.
La finalidad que se cumple con la expedición de dicha certificación (cuya constancia se refleja mediante la nota marginal en la inscripción hipotecaria) es doble: por un lado, dar publicidad formal al proceso ejecutivo frente a titulares de derechos posteriores al ejecutado y, por otro, vincular la finca al proceso judicial ejecutivo en curso de tal forma que, como previene el art.688.2 LEC, no se puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución.
Con el Proceso de Reestructuración Bancaria seguido en nuestro país, el número de entidades financieras se ha reducido considerablemente, mediante procesos de fusión por absorción, quedando estas entidades integradas en unos pocos grupos bancarios a los que se ha transferido su negocio, si bien dichos procesos no han tenido su reflejo en los Registros de la Propiedad.
Hasta la publicación de la RDGRN anteriormente indicada, los Registradores de la Propiedad denegaban o suspendían la expedición de la certificación de dominio y cargas (y la extensión de la correlativa nota marginal) basándose en la falta de reflejo de los procesos de fusión por absorción en el Registro de la Propiedad quebrando el fundamental principio de tracto sucesivo (art.20 LH). Esto producía una considerable dilación de estos procesos ejecutivos hipotecarios.
La calificación registral desfavorable se sorteaba de dos formas:
- Presentando una instancia de tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad junto con un testimonio notarial de fusión por absorción e inscribiendo el tracto a favor del ejecutante.
- Solicitando al Secretario Judicial una diligencia de adición al mandamiento judicial de expedición de la certificación de dominio y cargas donde se constatase el proceso de fusión por absorción, en definitiva, el tracto sucesivo pro ejecutante.
La RDGRN de 8 de julio de 2013 cambia la forma de interpretar el principio de tracto sucesivo considerando ahora la expedición de la certificación de dominio y cargas un mero trámite procesal que todavía no conlleva el cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de solicitarla el causahabiente del titular registral no impide que se expida la certificación, sin perjuicio de que el Registrador advierta de que para la futura inscripción de cualquier acto jurídico con transcendencia real (singularmente el Decreto de Adjudicación de la finca subastada en el proceso) se inscriba previamente el tracto sucesivo a favor del ejecutante.
Con esta nueva interpretación, se obtienen diversas ventajas:
1) Agilizar las ejecuciones hipotecarias con el consiguiente ahorro de tiempo y de dinero. Antes de la referida RDGRN se tardaba aproximadamente unos 20 días para obtener del Registro de la Propiedad la inscripción del tracto sucesivo a favor del ejecutante y de uno a dos meses, dependiendo del Juzgado, para conseguir la diligencia de adición paralizándose el proceso ejecutivo.
2) Incrementar el dinamismo del proceso de ejecución hipotecaria. Ahora la tramitación procesal puede continuar mientras extrajudicialmente se inscribe el tracto en el Registro de la Propiedad.
3) Reducir la carga de trabajo de los Juzgados. Se disminuye al no tener que expedir éstos la diligencia de adición anteriormente necesaria.
4) Compatibilizar la vigencia del principio registral de tracto sucesivo con el interés del ejecutante en su pronta satisfacción procesal. Anteriormente el carácter preclusivo del tracto se aplicaba prácticamente al comienzo del proceso ejecutivo con una innegable dilación del mismo. Con la nueva RDGRN dicha aplicación se produce al final del mismo sin interferir con la misma intensidad que antes.
5) Conceder un mayor margen de maniobra al ejecutante.
Dada la previsibilidad en la injerencia del carácter preclusivo del tracto sucesivo gracias a la advertencia del Registrador explicitada en la certificación de dominio y cargas, el ejecutante podrá evitar dicha preclusividad inscribiendo el tracto durante el periodo de tiempo transcurrido desde la expedición de la certificación hasta el libramiento del Decreto de Adjudicación.
Como conclusión, el nuevo enfoque de este principio registral auspiciado por la DGRN traerá muchas más ventajas que inconvenientes, y mantendrá la salvaguardia de los derechos del ejecutado, incrementados por la reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. El tiempo dirá quién tiene razón.