Jaime Docio Villaverda ha participado en un reportaje publicado el día 14 de noviembre en el portal inmobiliario www.pisos.com acerca de la evolución de los desahucios desde el inicio de la crisis hasta ahora y las alternativas que tienen los afectados.
- ¿Cómo han evolucionado los desahucios desde la crisis inmobiliaria, son más habituales por impago de alquiler o de hipoteca?
Según estadísticas publicadas por el Consejo General del Poder Judicial, el número de lanzamientos totales en el año 2.008 (sumando los derivados de ejecuciones hipotecarias y los derivados de arrendamientos), fue de 27.251. Dicho número se incrementó sensiblemente en los siguientes años de tal manera que, en el año 2009, se llegaron a los 35.422, y en el 2010 a los 49.227. Es decir, casi el doble que los lanzamientos que tuvieron lugar en el año 2008.
Este número siguió creciendo hasta el año 2012, en el que se alcanzaron los 70.257. Fue a partir del 2013, cuando empieza a apreciarse una disminución en los lanzamientos. En ese año, se situaron en 67.189. En 2.014 y 2.015, esta cifra ha estabilizado en torno a los 68.000 anuales, que sigue siendo muy elevada si la comparamos con la que encontrábamos en el 2008. Pero es cierto que parece que se tocó techo en el año 2012.
En cuanto al reparto de estos lanzamientos entre los derivados de ejecuciones hipotecarias y los derivados de arrendamientos, son estos últimos los más habituales. Desde el primer trimestre del año 2013, hasta el final del segundo trimestre del año 2016, los lanzamientos practicados derivados de ejecuciones hipotecarias alcanzan un 43% aproximadamente, y los practicados derivados de la LAU, son un 57% aproximadamente.
Cabe reseñar, que las cifras en materia de desahucios no son pacíficas, difiriendo las ofrecidas por el Banco de España, por el CJPJ, y por las Plataformas de afectados.
- ¿Cuál es el perfil del desahuciado en estos últimos años? ¿Ha cambiado respecto a cómo era hace diez años?
En el comienzo de la crisis inmobiliaria se vieron especialmente afectados los colectivos más vulnerables como inmigrantes o parejas jóvenes. Sin embargo, una crisis tan feroz y tan prolongada en el tiempo, acabó por repercutir en otro ámbito de la población que, hasta ese momento presentaba una situación económica estable. De esa manera, el perfil actual del desahuciado, en un 80% de los casos se corresponde con familias españolas, con hijos, con hipotecas entre 10.000€ y 200.000€, en las que los cabezas de familia rondan los 50 años.
- ¿Qué alternativas al desahucio se planteaban durante la crisis y cuáles se plantean ahora?
La imagen y reputación de las entidades bancarias se ha visto seriamente afectada durante la crisis. Diariamente se podían ver en los informativos penosas imágenes de familias desalojadas de su vivienda entre gritos de desesperación. A eso, hay que sumar los reveses judiciales en cuestiones como las cláusulas suelo, cláusulas de intereses de demora declaradas abusivas, etc. Esto, unido en muchos casos a la presión mediática y ciudadana en forma de plataformas, ha propiciado que se hayan fomentado las alternativas habitacionales para los desahuciados por los propios bancos en forma de alquileres sociales.
También se creó por el Gobierno el Fondo Social de Vivienda, iniciativa recogida en el Convenio del Fondo Social de Viviendas derivado del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. A través de este Convenio se constituye un fondo social de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura mediante su arrendamiento a aquellas personas que se encuentran en situación de mayor dificultad social tras haber sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario
Pero la medida más destacada puede que sea la LEY 1/2013 DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS, REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA Y ALQUILER SOCIAL que ha tratado de dar respuesta a las circunstancias excepcionales creadas por la crisis, estableciendo la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.
Por último, hay que hacer referencia a la labor de muchos Ayuntamientos que, en coordinación de distintos organismos (plataformas de afectados, organismos autonómicos, etc), buscan medios y recursos que garanticen el acceso a una vivienda digna a las familias en situación vulnerable.
- ¿El Código de Buenas Prácticas Bancarias ha facilitado alternativas a las personas con problemas para pagar la hipoteca o el alquiler y no tener que llegar al desahucio?
El Código de Buenas Prácticas Bancarias, unido a otras circunstancias ya comentadas (reveses judiciales, presión ciudadana, imagen), está facilitando alternativas a aquellas personas que ocupan viviendas con titularidad de entidades financieras, mediante un alquiler social inferior al del mercado y adaptado a las circunstancias de cada familia. Ello, no solo evita el traumático acto del desahucio, sino que permite que las familias sigan arraigadas a su ámbito social.
Cada vez es más habitual que si se llega a materializar el desahucio mediante el correspondiente lanzamiento, la entidad financiera facilite a las familias desahuciadas (previo estudio de su situación), un alquiler social en otro inmueble con titularidad de la entidad.
- ¿Es más fácil ahora llegar a acuerdos con las entidades financieras para buscar soluciones alternativas al desahucio?
Sí lo es. Durante la crisis los bancos se vieron con inmensas carteras de inmuebles y promociones enteras de viviendas a las que es muy difícil dar salida. Facilitando alquileres sociales, contribuyen a mejorar su imagen, ayudando a familias en situación de vulnerabilidad pero, además, cumplen otro objetivo como es minimizar pérdidas, obteniendo unos ingresos (aunque pequeños), por unos inmuebles que, de otra manera, tendrían difícil salida en el mercado.
- ¿Está bien regulado el desahucio en España en relación a otros países?
Cuando se lanza a una familia, a una persona, puede ser debido a una ejecución hipotecaria, o a un proceso de desahucio por impago de rentas. Por tanto, estamos hablando de dos procesos distintos.
Además, esta pregunta debería abordarse desde una doble perspectiva. La referida al procedimiento (procedimientos), en sí mismos, y a la situación posterior. Es decir, en la que se encuentran las personas desahuciadas.
Nuestro ordenamiento jurídico presenta peculiaridades o características diferenciadas. En el resto de países europeos existe el desahucio, por supuesto, pero que se produzca en mayor o menor número puede estar motivado, además de por cómo haya afectado la crisis a su economía y de la estabilidad de la misma, a que en ese país en concreto predomine o no la costumbre de social de adquirir vivienda o alquilar la misma. En España, en contraste con otros países europeos, ha sido más común la compra que el alquiler, dado que las rentas en nuestro país han sido tradicionalmente altas en comparación con las facilidades para el acceso al préstamo hipotecario antes de la crisis, entre otras razones por la inseguridad que la legislación de arrendamientos ha venido produciendo al arrendador.
Resulta difícil intentar abarcar una comparación con los 28 países que integran la Unión Europea. Si miramos al país que suele ser referencia para cualquier cuestión, Alemania, comprobamos que según su legislación, el acreedor tiene que soportar un incumplimiento sustancial para poder entender que la obligación ha vencido anticipadamente. Además, debe darse una fase prejudicial de negociaciones para intentar alcanzar una solución amistosa que puede conducir a condonación de parte de la deuda o dación en pago cuando se trata de deudores que quieren pagar la deuda, pero no pueden. Es decir, deudores de buena fe que acabarán pagando si se les concede el tiempo y facilidades.
Lo que no varía, es que el impago de la hipoteca supone la cancelación del crédito y la exigencia por parte de la entidad de que sea devuelto el importe pendiente. Ante esta situación, el deudor puede evitar el embargo si se compromete a pagar la deuda. En caso de no afrontar el pago, se producirá el embargo y la posterior subasta del inmueble, permaneciendo el deudor en la vivienda, correspondiendo a su nuevo propietario decidir si insta el desahucio.
Es responsabilidad del deudor, tanto en casos de vivienda en alquiler como de vivienda en propiedad, proveerse de un lugar de traslado previamente. En caso contrario, el Estado le proporciona un hogar de acogida, lo cual no es muy habitual ya que existen programas que subvencionan un nuevo hogar al desahuciado y una cantidad mensual para su subsistencia.
Aquí encontrarás el reportaje completo
Jaime Docio Villaverde
Abogado del departamento Inmobiliario y Procesal
Medina Cuadros Madrid
