El pasado 14 de diciembre de 2018 se aprobó en el Consejo de Ministros el Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Su publicación en el BOE fue el 18 de diciembre y entró en vigor al día siguiente.
Tras la aprobación del Real Decreto, la Ley debía pasar por la convalidación y ratificación en el Congreso de los Diputados en un plazo de 30 días desde su promulgación, pero cuando la Ley llegó al Congreso, no se aprobó, quedando derogado el Real Decreto Ley de 21 de diciembre de 2018 de materias urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Ahora cabe preguntarse:
¿Qué pasa con los contratos de alquiler que se firmaron durante ese mes largo que transcurrió desde el 19 de diciembre y el 22 de enero?
¿Qué ocurre con los contratos firmados a partir del 22 de enero?
La derogación del Real Decreto Ley no tiene efectos retroactivos, por tanto, a los contratos firmados durante ese mes se les aplica de hecho las modificaciones que introducía. El Real Decreto modificaba cuestiones relacionadas con la Ley de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal, Ley de Enjuiciamiento Civil y Haciendas Locales.
En este artículo vamos a analizar las consecuencias de la aplicación del Real Decreto y la posterior derogación:
En arrendamientos urbanos:
Los contratos firmados durante la vigencia del Real Decreto se regían por las disposiciones del mismo:
Ampliación del plazo mínimo en la duración de los contratos, el aumento de la prórroga en 3 años, modificación del índice en la actualización de la renta, imputación de gastos de gestión y formalización del contrato de arrendamiento y límite en la fijación de la garantía adicional.
Al aplicar la derogación del Real Decreto, los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 22 de enero de 2019, volverán a regirse en su totalidad por la Ley de 2013.
Ampliación del plazo mínimo de los contratos de arrendamiento de vivienda (modificación del art. 9 de la LAU):
La duración de los contratos de arrendamientos celebrados durante la vigencia del Real Decreto se situaba como mínimo en 5 años, 7 años si el arrendador era persona jurídica.
¿Qué pasa si se ha firmado el contrato a partir del 23 de enero?
Se mantiene el periodo mínimo en 3 años prorrogable a 1 año, siguiendo las pautas de la Ley de 2013.
En cuanto al aumento de la prórroga del contrato (modificación del art.10 de la LAU)
En los contratos firmados durante el periodo de vigencia del Real Decreto, el incremento de la duración de la prórroga del contrato es de 3 años, tras finalizar la duración del contrato.
En los contratos firmados al entrar en vigor la derogación, la prórroga vuelve a ser de 1 año.
En la modificación respecto a la revisión de precios (modificación art. 18.1 LAU)
Durante la vigencia del Real Decreto se estableció que la revisión de precios se haría en función del Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), en el contrato de arrendamiento se contemplaba la revisión del precio de la renta, aunque no se indicaba en base a qué índice se deba hacer.
Tras la derogación, la actualización de la renta vuelve a sincronizarse con la subida del IPC anual.
Respecto a la imputación de gastos de gestión y formalización del contrato del arrendador.
Durante el tiempo que estuvo en vigor el Real Decreto, los gastos de gestión y formalización del contrato del arrendamiento estaban a cargo del arrendador cuando este fuera persona jurídica.
A partir de la derogación, la persona que hará frente a los gastos de gestión que se devenguen con la formalización de los contratos será según se acuerde.
Límite de la fijación de la garantía adicional
Con el Real Decreto en vigor, la garantía adicional que se podía fijar en el contrato de arrendamiento, además de la fianza en metálico, no podía ser superior a dos meses de renta. Tras la derogación, los arrendadores vuelven a no tener ningún límite para la fijación de esa garantía adicional.
Régimen de propiedad horizontal
Durante el periodo de tiempo que estuvo en vigor el Real Decreto, las medidas que afectaban a la Ley de Propiedad Horizontal se dejaban sin efecto, la más destacada y novedosa era el establecimiento de cuotas especiales o incremento de la cuota ordinaria para los propietarios que dedicaban la vivienda a alquiler turístico. El incremento se situaba en un 20% como máximo de la cuota ordinaria.
Sin el Real Decreto, la posibilidad de gravar al propietario de la vivienda con un cargo adicional en su cuota de comunidad por su uso como vivienda turística, desaparece.
Ley de Enjuiciamiento Civil
Durante la vigencia del Real Decreto 21/2018, en caso de requerimiento de impagos en procedimientos de desahucio, el demandado debía ser informado de la posibilidad de poder acudir a los Servicios Sociales, si se apreciaba vulnerabilidad, el arrendado podía solicitar al Juzgado la suspensión del procedimiento por plazo de un mes en el caso de que el demandante fuera persona física, o de dos meses, si el demandante era persona jurídica. El juzgado igualmente debía comunicar a la Administración competente la existencia del procedimiento para que valorara si existían indicios de una situación de vulnerabilidad. En caso afirmativo, la Administración competente tenía potestad para solicitar la suspensión del procedimiento por el plazo explicado anteriormente. Así, la Administración podía adoptar las medidas oportunas para proteger a aquellas personas que se encontraran en situación de vulnerabilidad. Una vez transcurrido el plazo, el procedimiento judicial seguiría su curso.
En la Disposición Transitoria del Real Decreto no se establecía nada relativo a los procedimientos de desahucio por impago ya iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. No obstante, consideramos que esta medida solo debe ser de aplicación para los procedimientos judiciales iniciados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 por aplicación del principio de seguridad jurídica.
Haciendas Locales
Durante el Real Decreto se establecía un incremento del importe del IBI para las viviendas residenciales desocupadas, otra medida que se introducía era la bonificación de hasta un 95% de la cuota íntegra del IBI para aquellos pisos que estuvieran destinados a vivienda con renta limitada.
Estas medidas se dejan sin efecto tras la derogación del Real Decreto.
Conclusión
En términos generales, el Real Decreto 21/2018 traía consigo la introducción de una serie de medidas aplicables a diversos ámbitos para frenar la subida en el precio del alquiler de viviendas. Sobre todo, ante la falta de oferta de vivienda destinada a alquiler de larga duración en favor de las viviendas que se destinan a alquiler turístico. Sin embargo, las medidas recogidas no pasaron el trámite de la convalidación del Congreso y se han aplicado solo desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019, fecha en la que quedó derogado el Real Decreto y se volvieron a aplicar las medidas aprobadas en el año 2013.
Las necesidades de la sociedad y la situación actual del mercado de inmobiliario necesitan una implicación de la clase política para modificar y adecuar unas medidas que faciliten el acceso a la vivienda sobre todo en los casos de mayor vulnerabilidad.
Laura Fernández Maqueda
Abogada del departamento de Inmobiliario y Laboral
Medina Cuadros en Granada
