A la hora de formalizar un préstamo hipotecario, hay una serie de gastos que deben liquidarse inexcusablemente, y que tradicionalmente habían sido pagados por el prestatario, que es quien solicita a la entidad financiera la concesión de un préstamo. Estos incluyen el coste de las escrituras realizadas por la Notaría, los gastos de inscripción de estas en el Registro de la Propiedad, los impuestos que se liquidan por la compraventa (IVA o ITP) y por el préstamo (AJD), y los honorarios de la gestoría.
La Sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre, generó un cambio al establecer la nulidad de las cláusulas incluidas en los contratos de préstamo hipotecario, por las que se imponían al prestatario todos los costes derivados de la formalización del préstamo. Esta Sentencia desestima el recurso interpuesto contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 26 de julio de 2013, que estimaba parcialmente una demanda colectiva interpuesta por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), en la que se solicitaba la nulidad de varias cláusulas insertas en contratos bancarios.
En lo que respecta a la cuestión objeto de análisis, todo aquel que tenga contratada una hipoteca, encontrará en su escritura de préstamo hipotecario una cláusula con idéntica o muy similar redacción a esta: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía– y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (…).”
Se invoca normativa de consumidores, como el artículo 89.3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que califica como cláusulas abusivas tanto “la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”, como “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”. Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.
Solamente se pueden solicitar los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, y serán los siguientes:
– Facturas de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría.
– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En este punto hay gran controversia, ya que Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece es su art. 8 “que estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario, en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a), y, en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (letra d).”
Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que “la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo.”
Por el contrario, el Tribunal Supremo, en la citada Sentencia de 23 de diciembre, entiende que, en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario.
La relevancia de esta controversia es importante, dado que el mayor importe de los gastos de formalización de hipoteca proviene de la liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Desde la citada Sentencia del Supremo ha habido ya muchas sentencias, tanto de los Juzgados especiales, creados para la resolución de litigios relacionados con las condiciones generales incluidas en los contratos de financiación con garantías reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona física, como de Audiencias Provinciales. No hay uniformidad en las diversas sentencias, ya que pueden variar desde estimación íntegra, a únicamente la mitad de los gastos de notaría, registro y gestoría, sin incluir el impuesto. Uno de los ejemplos más claros es el de la Audiencia Provincial de Valencia, en el que hay resoluciones contradictorias entre las distintas secciones que la conforman.
No nos encontramos ante un supuesto como el de las cláusulas suelo, sobre el que hay resoluciones del TJUE y un Real Decreto Ley que regula la devolución de las cantidades cobradas por la entidad financiera. Por tanto, en la actualidad, respecto a los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios, existe una gran incertidumbre e inseguridad jurídica como consecuencia de la discrepancia de criterio de los Juzgados y Tribunales españoles.
Ignacio Jordán Chiveli
Abogado de Civil y Mercantil Medina Cuadros Valencia
