![\"Presentaci\u00f3n1\"](\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2016\/11\/Presentaci\u00f3n15.jpg\")
<\/a>Este art\u00edculo se public\u00f3 en la Revista Inmueble.<\/strong><\/p>\nI.- Introducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n La figura de la fianza <\/strong>en los contratos de arrendamientos de fincas urbanas (pues a esta modalidad de contrato se circunscribe), se puede definir conceptualmente como la cantidad econ\u00f3mica que el inquilino o arrendatario debe entregar \u00a0al arrendador para garantizar<\/strong> el cumplimiento de determinadas obligaciones por su parte. Se trata, pues, formalmente\u00a0 de una garant\u00eda a favor del arrendador.<\/p>\n Su regulaci\u00f3n positiva actual \u00a0se encuentra en el art\u00edculo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos\u00a0 29\/1994,<\/strong> de 24 de Noviembre (Fianza. A la celebraci\u00f3n del contrato<\/i> ser\u00e1 obligatoria la exigencia y prestaci\u00f3n de fianza en met\u00e1lico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda\u2026)<\/i><\/p>\n Esta redacci\u00f3n actual no es la que inicialmente fij\u00f3 la Ley,<\/strong> sino que ha sufrido varias modificaciones: por la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social se le a\u00f1adi\u00f3 el \u00faltimo apartado, referente a la exenci\u00f3n de constituir fianza para las Administraciones P\u00fablicas, y Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales en su funci\u00f3n p\u00fablica de colaboraci\u00f3n con la Seguridad Social<\/strong> (retomando con ello la previsi\u00f3n que ya se conten\u00eda en la ley anterior); por la Ley Ley 39\/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado<\/strong> para el a\u00f1o 2011, que tambi\u00e9n afect\u00f3 al apartado 6\u00a0 al definir m\u00e1s concretamente las Administraciones P\u00fablicas exentas; y luego la odificaci\u00f3n introducida por la Ley Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modific\u00f3 los apartados 2 y 3 iniciales, en el sentido de permitir la actualizaci\u00f3n de la fianza a partir de los tres a\u00f1os de vigencia del contrato, en lugar de los cinco iniciales, manteniendo la remisi\u00f3n la voluntad de las partes en el contrato esa posibilidad de \u201cactualizaci\u00f3n\u201d.<\/strong> <\/i><\/p>\n Se constituye,\u00a0 pues, como una figura de garant\u00eda b\u00e1sica y, si se quiere,\u00a0 inicial, para el arrendador, a cargo del arrendatario, aunque como se ha indicado, no es la \u00fanica, pues el legislador (tal vez consciente de su \u201cendeblez\u201d)<\/strong> abri\u00f3 la puerta a garant\u00edas adicionales que si bien no son impuestas por la ley, se deja la posibilidad a ser pactadas por las partes, en el \u00a0contrato, y que normalmente, son entre otras, aval bancario, seguro de impago de alquiler, dep\u00f3sito, etc.; y que el arrendador, para garantizarse en lo posible el cumplimiento de la obligaci\u00f3n principal de pago y\/o\u00a0 el mantenimiento de la finca\u00a0 del inmueble, sobre todo en grandes ciudades o respecto de inmuebles m\u00e1s cotizados,\u00a0 puede imponer en el contrato.<\/p>\n Decir, aunque se trata de una obviedad pues est\u00e1 recogido de forma expresa en la ley y deviene de la anterior, que la cuant\u00eda de la fianza se distingue entre el equivalente a una mensualidad de renta para las viviendas<\/strong> y a dos mensualidades cuando el arrendamiento lo es para uso distinto, normalmente para un local de negocio.<\/p>\n II.- Finalidad y aplicaci\u00f3n de la fianza (o \u00a0las garant\u00edas adicionales).<\/strong><\/p>\n Los eventuales incumplimientos que permitir\u00edan al arrendador \u00a0hacer uso de la fianza para reintegrarse de los perjuicios, se desdoblan en dos apartados fundamentales:<\/p>\n Y es en este campo, y m\u00e1s concretamente en el segundo apartado en el que, no es dif\u00edcil atisbar, se centran los problemas y controversias sobre lo que pueden considerarse como da\u00f1os o desperfectos de los que tendr\u00eda que responder el arrendatario y que dar\u00edan derecho al propietario arrendador hacer uso directo en su caso de la fianza, ya que la Ley no hace una menci\u00f3n expresa ni enumera los supuestos para los que deber\u00eda responder la fianza, como se concretar\u00edan u objetivar\u00edan esos posibles da\u00f1os o desperfectos.<\/strong><\/p>\n Resulta normal que durante la vida del contrato<\/strong>, y en base a la privacidad o derecho a la intimidad de que goza el arrendatario respecto del inmueble, no suelen apreciarse los da\u00f1os o desperfectos causados por el inquilino, m\u00e1s all\u00b4-a que \u00e9ste los comunicase, o que se manifestaran externamente. Es cuando llega el momento de dar por concluido el contrato de arrendamiento es cuando \u00a0suelen darse esos \u00a0problemas respecto a si el arrendador puede quedarse o no con parte de la fianza (o con toda) para reparar determinados da\u00f1os que ha observado en el inmueble y sobre todo, que puedan ser imputados al arrendatario.<\/strong><\/p>\n Se podr\u00eda considerar que pese a haberse producido gastos, modificaciones en el inmueble o incluso da\u00f1os aparentes, el arrendador no podr\u00eda hacer uso de la fianza en casos como los siguientes:<\/p>\n Por su parte, el arrendador s\u00ed podr\u00eda usar la fianza para reparar da\u00f1os cuando se aprecie y, sobre todo, se pueda objetivar que <\/b>el inquilino sea el culpable directo o indirecto de da\u00f1os constatables, tales como rotura de muebles, elementos sanitarios, paredes o techos, etc\u2026, que, expresa la doctrina, \u201cno sean atribuibles al uso cotidiano de la vivienda\u201d, y que tampoco se hayan podido causar por accidente.<\/p>\n De nuevo, no es dif\u00edcil pensar que la concreci\u00f3n o prueba de tales circunstancias se presenta m\u00e1s que problem\u00e1tica: por un lado, se suelen comprobar por el propietario una vez finalizado el contrato y cuando el inquilino ya ha dejado el inmueble<\/strong>, y en no pocas ocasiones ya no se tiene contacto con \u00e9l.<\/p>\n La soluci\u00f3n pr\u00e1ctica, o al menos, por la v\u00eda de los hechos que suele ocurrir en estos casos es que el propietario retenga para s\u00ed la fianza, (lo que en todo caso deber\u00eda al menos notificar al inquilino), si es que no quiere, o no puede o no le compensa reclamar m\u00e1s importe por v\u00eda judicial, si los da\u00f1os fueran de m\u00e1s entidad o superasen claramente el importe consignado, y tambi\u00e9n es normal que, si efectivamente esa circunstancias de los da\u00f1os acaeci\u00f3, que el inquilino no reclame su devoluci\u00f3n y ah\u00ed finalice el proceso, normalmente con m\u00e1s \u201cda\u00f1o\u201d<\/strong> para el propietario-arrendador que para el inquilino que ya ha abonado el inmueble. Porque adem\u00e1s, y tampoco es un caso infrecuente, se suele dar la circunstancia que cuando el inquilino \u201csabe\u201d que va a abandonar la finca, deje de pagar la \u00faltima o \u00faltimas mensualidades, \u201ca cargo\u201d de la fianza, y en tal caso, si luego se precian los da\u00f1os, en no pocas ocasiones, los propietarios suelen resultar notoriamente perjudicados al verse abocados a \u201ccompensar\u201d con la fianza los \u00faltimos impagos, y no existir ya\u00a0 \u201cmargen\u201d<\/strong> o garant\u00eda suficiente para reclamar el importe de los eventuales da\u00f1os si los hubiere (y\u00a0 en bastantes casos suele haberlos).<\/strong><\/p>\n III.- Otros aspectos accesorios: actualizaci\u00f3n, ingreso en establecimientos p\u00fablicos y devoluci\u00f3n de la fianza.<\/strong><\/p>\n En la pr\u00e1ctica, y a juicio de este comentarista, se trata de una previsi\u00f3n legal de poca repercusi\u00f3n pr\u00e1ctica y \u00a0utilizaci\u00f3n<\/strong> \u00a0(y mucho menos si se trata de rebajar la fianza una vez que ya se abon\u00f3); por esta v\u00eda lo \u00fanico que se obtendr\u00eda ser\u00eda una \u201cactualizaci\u00f3n\u201d de la fianza, de bastante poca cuant\u00eda. Esta eventual actualizaci\u00f3n o mantenimiento de la garant\u00eda se suele solventar, en su caso, a trav\u00e9s de las garant\u00edas adicionales cuando se exigen y pactan, que es lo que en realidad viene a denotar la verdadera voluntad de la propiedad del cumplimiento estricto del contrato e integridad de la finca.<\/strong><\/p>\n En cuanto a la obligatoriedad del ingreso de la fianza en un establecimiento p\u00fablico, la misma deviene de la antigua previsi\u00f3n de la tramitaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento a trav\u00e9s de las extintas C\u00e1maras de la Propiedad Urbana. Tras su desaparici\u00f3n, y desde hace a\u00f1os, el mantenimiento de las fianzas se gestiona a trav\u00e9s de las Administraciones Auton\u00f3micas.\u00a0<\/strong> La mayor\u00eda de las Comunidades Aut\u00f3nomas han regulado la materia del ingreso o dep\u00f3sito en sus arcas del importe de la fianza legal,\u00a0 es decir, es necesario que el arrendador ingrese en los organismos correspondientes de cada Comunidad el importe de la fianza, eso s\u00ed la estrictamente legal, \u00a0no de la contractual adicional si la hubiera.<\/p>\n Y para el caso \u00a0de que el arrendador no realizase \u00a0tal ingreso o dep\u00f3sito de la suma prevista, existe una previsi\u00f3n sancionadora en cada caso que se seg\u00fan la Comunidad de que se trate, y a la que habr\u00eda que estar.<\/p>\n Evidentemente,\u00a0 con tan vagas y escuetas\u00a0 previsiones legales, este tema de la \u00a0devoluci\u00f3n de la fianza es una de las cuestiones que mayores conflictos genera tras el contrato, pues durante la vida del mismo, como normalmente el propietario no suele comprobar los da\u00f1os o desperfectos (m\u00e1s all\u00e1 de los apreciables a simple vista o externos), la \u00fanica obligaci\u00f3n que pesa sobre el inquilino es el pago de la renta, y si no se cumple, existe la posibilidad de interponer el procedimiento judicial de desahucio, (que con las \u00faltimas reformas legales adem\u00e1s se ha facilitado y agilizado enormemente para el arrendador), por lo que los conflictos o \u201cdiscrepancias\u201d suelen manifestarse al finalizar el contrato y acceder el propietario al inmueble, que es cuando se suelen comprobar los desperfectos.<\/strong><\/b><\/p>\n De no existir estos y finalizar el contrato, digamos, normalmente, el arrendador estar\u00e1 obligado a devolver la fianza \u00edntegramente al inquilino \u00a0en el plazo a que se ha hecho referencia antes.<\/p>\n Esta devoluci\u00f3n, con las actuales previsiones administrativas, se materializa entregando el impreso o modelo oficial de reguardo, que el inquilino recupera, o recuperando el propio arrendador el importe y entreg\u00e1ndolo al inquilino.\u00a0<\/strong> De no procederse a tal devoluci\u00f3n, el inquilino tendr\u00eda que reclamar el importe, normalmente con car\u00e1cter recepticio o fehaciente para que en su caso quede constancia e efectos de una ulterior reclamaci\u00f3n judicial si fuese necesaria.<\/p>\n Ahora bien, si el arrendador apreciase da\u00f1os en el inmueble,<\/strong> es cuando podr\u00eda retener la fianza y aplicar su importe, en todo o en parte, a reintegrar o indemnizar dichos da\u00f1os.<\/p>\n El arrendador podr\u00e1 retener la fianza<\/strong> si al finalizar el contrato se deja constancia de que el inquilino no ha cumplido alguna de sus obligaciones, como puede ser el pago de determinadas cantidades o el deber de cuidado del inmueble.<\/p>\n Pero en este caso, el problema principal reside en la acreditaci\u00f3n objetiva y constatable de tales \u201cobligaciones\u201d.<\/strong> \u00a0Si las mismas se refieren al impago de mensualidades de renta, no suele haber problemas, pues basta constatar que no se han pagado, o que arrendatario no disponga de los correspondientes justificantes de pago.<\/p>\n\n
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