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\"Presentaci\u00f3n1\"<\/a>Este art\u00edculo se public\u00f3 el d\u00eda 10 de noviembre en www.elderecho.com.<\/strong><\/p>\n

A estas alturas resulta ya casi reiterativo decir que la crisis econ\u00f3mica<\/strong> derivada de la burbuja de precios<\/strong> que se alcanz\u00f3 en el mercado inmobiliario es uno de los mayores procesos econ\u00f3mico<\/strong>s recesivos<\/strong> que ha sufrido este pa\u00eds en los \u00faltimos cien a\u00f1os, solo superado por el periodo de guerra civil<\/strong> y a\u00f1os posteriores de bloqueo internacional.<\/strong><\/p>\n

La burbuja especulativa<\/strong> que se desarroll\u00f3, impulsada por la uni\u00f3n de los elementos que intervienen cl\u00e1sicamente en todos estos procesos: crecimiento productivo, exceso de liquidez financiera, y falta de vigilancia de la autoridad econ\u00f3mica<\/strong>, se vi\u00f3 ampliada e impulsada como consecuencia del proceso de integraci\u00f3n de\u00a0 la moneda \u00fanica europea y sus bajos tipos de inter\u00e9s \u00a0y por la extraordinaria prolongaci\u00f3n del ciclo econ\u00f3mico que pr\u00e1cticamente dur\u00f3 doce a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n

Los excesos<\/strong> (un concepto redundante ya que una burbuja especulativa es siempre un exceso) de los diversos actores del proceso, permitieron que se alcanzara una situaci\u00f3n que era mas peligrosa de lo que se preve\u00eda.<\/strong><\/p>\n

Solo faltaba la chispa de una crisis financiera internacional<\/strong> que sellara una de las v\u00edas de impulso de la burbuja: la liquidez sin l\u00edmite, para que la burbuja estallase.<\/p>\n

Las consecuencias son mas que conocidas y padecidas por todo.<\/strong><\/p>\n

Y tras los a\u00f1os sufridos, es ya persistente el aluvi\u00f3n de noticias econ\u00f3micas<\/strong> esperanzadoras sobre la mejora del mercado inmobiliario que esconden, no obstante, algunos puntos que deben ser conocidos por los inversores para no repetir los errores pasados.<\/p>\n

\"Doc1\"<\/a><\/p>\n

Este gr\u00e1fico<\/strong> refleja como ha sido la evoluci\u00f3n del precio medio tanto de la vivienda nueva como de vivienda usada<\/strong>, pero es en su sectorizaci\u00f3n y desglose por zonas y categor\u00edas donde se encuentran las claves que resumiremos sin someter al lector al suplicio de cuadros y estad\u00edsticas.<\/p>\n

Y esa sectorizaci\u00f3n demuestra, primero que la subida<\/strong> no es general: las zonas del pa\u00eds en que es m\u00e1s persistente<\/strong> la mejora de la actividad productiva logran un incremento de precio mas acusado tanto por regiones como en las grandes ciudades (Madrid, Navarra, Catalu\u00f1a)<\/strong> mientras que las zonas de expansi\u00f3n en las poblaciones perif\u00e9ricas, los llamados pueblos dormitorio<\/strong>, o aquellas que fueron recalificadas y sirvieron como sistema de inversi\u00f3n especulativo masivo, en las franjas mediterr\u00e1neas, permanecen estancados<\/strong> cuando no siguen retrocediendo.<\/p>\n

Y es en este punto donde, como despacho global,<\/strong> nos corresponde la obligaci\u00f3n de asesorar<\/strong> a nuestros clientes exponiendo los riesgos que debe evaluar si est\u00e1 pensando en efectuar alguna inversi\u00f3n inmobiliaria, y que, muy resumidamente y dejando aparte los sucesos favorables o desfavorables de menor probabilidad (aquellos cuya probabilidad de ocurrir presenta una desviaci\u00f3n t\u00edpica elevada)<\/strong> ser\u00edan en nuestra opini\u00f3n:<\/p>\n

1\u00ba.- El primer riesgo<\/strong> es la debilidad del mercado interior.Los incrementos de actividad con el tir\u00f3n de las exportaciones y el turismo, no son suficientes para estabilizar una subida de las rentas del trabajo, que se encuentran muy limitadas por la depreciaci\u00f3n de los salarios, la ca\u00edda del n\u00famero de trabajadores activos y la inseguridad laboral<\/strong>, as\u00ed como la edad avanzada de los trabajadores con rentas m\u00e1s altas,<\/strong> que piensan m\u00e1s en su jubilaci\u00f3n que en invertir<\/strong> a largo plazo, y que \u00a0est\u00e1n llevando a niveles r\u00e9cord la tasa de ahorro y de ca\u00edda de endeudamiento de las familias.<\/p>\n

2\u00ba.-El segundo riesgo es la p\u00e9rdida de poblaci\u00f3n<\/strong>. Desde 2012<\/strong> existe una p\u00e9rdida constante de poblaci\u00f3n derivada de la baja tasa de natalidad<\/strong> y sobre todo de la salida de inmigrantes hacia otros pa\u00edses con mayores expectativas.<\/p>\n

As\u00ed, Espa\u00f1a ha pasado de 47.265.321 a 46.524.943<\/strong> habitantes de 2012<\/strong> a final de 2015<\/strong>, y sigue bajando.<\/p>\n

3\u00ba-El tercer riesgo<\/strong> es la cantidad de inmuebles<\/strong> usados pendientes de salir al mercado<\/strong>. La actuaci\u00f3n pol\u00edtica frente a la crisis financiera se adopt\u00f3 en forma dispar en cada pa\u00eds.<\/p>\n

En el nuestro, con una larga tradici\u00f3n de intervencionismo<\/strong> y buenismo econ\u00f3mico, que siempre se paga con dinero p\u00fablico<\/strong>, se perge\u00f1\u00f3 despu\u00e9s de dos o tres a\u00f1os de titubeos y errores, una pol\u00edtica de patada adelante.<\/p>\n

El objetivo era ampliar<\/strong> al m\u00e1ximo el plazo para asumir los costes de la crisis<\/strong> y confiar a la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica global el pago de esos costes.<\/p>\n

Una parte esencial fue el rescate bancario<\/strong> con un pr\u00e9stamo a quince a\u00f1os sin intereses a fin de que las entidades financieras pudieran aguantar en su balance la enorme masa de activos inmobiliarios y pr\u00e9stamos vinculados al sector y con el traspaso a la SAREB<\/strong> de aquellas operaciones que pr\u00e1cticamente manten\u00edan en situaci\u00f3n de quiebra<\/strong> al sistema de cajas de ahorros.<\/p>\n

Pero esa debilidad en la recuperaci\u00f3n nacional y global<\/strong> esta llevando a una situaci\u00f3n de mayor exigencia en la depuraci\u00f3n de balances y ya existen modificaciones legislativas contables en la recuperaci\u00f3n de las provisiones que seguramente acelerar\u00e1 la salida al mercado de inmuebles.<\/strong><\/p>\n

No obstante esos grandes riesgo<\/strong>s y alguno m\u00e1s ( como la mas que probable subida de tipos en los pr\u00f3ximos a\u00f1os o la ca\u00edda de precios en inmuebles de zonas tur\u00edsticas por el Brexit) que no vamos a exponer para no cansar al lector, tambi\u00e9n es cierto que los a\u00f1os pasados<\/strong> han abierto una ventana de oportunidad para volver a tener la inversi\u00f3n inmobiliaria como un elemento esencial del portfolio tanto del inversor como del simple particular que aspira a tener o mejorar su vivienda.<\/strong><\/p>\n

– Nuestra primera recomendaci\u00f3n<\/strong> es que asuma el precio del bien<\/strong> como un marco de referencia<\/strong> donde debe integrar todos los elementos que debe ponderar: su capacidad financiera, la estructura de su patrimonio, el uso que le va a dar, el plazo que tiene previsto mantenerla y la p\u00e9rdida m\u00e1xima que est\u00e1 dispuesto a asumir.<\/p>\n

El verdadero precio de todas las cosas<\/strong>, lo que todas las cosas cuestan realmente al hombre que quiere adquirirlas es el esfuerzo y la molestia<\/strong> que supone adquirirlas<\/i><\/p>\n

Adam Smith economista y fil\u00f3sofo (1723-1790)<\/i><\/p>\n

Seguramente, a pesar del tiempo transcurrido<\/strong>, nadie ha sido capaz de mejorar la conceptuaci\u00f3n<\/strong> de precio versus valor que hiciera el considerado por muchos como padre de la econom\u00eda cl\u00e1sica liberal. Si acaso deber\u00eda ser complementada a\u00f1adiendo, al concepto de esfuerzo<\/strong>, el de satisfacci\u00f3n que se obtiene.<\/p>\n

Un bien<\/strong>, cualquiera, es caro o barato<\/strong> dependiendo de quien sea el adquirente. Y ese principio tan b\u00e1sico es, no obstante, uno de los aspectos fundamentales que cualquier inversor no debe olvidar cuando est\u00e9 valorando una inversi\u00f3n inmobiliaria a fin de no cometer el error que nos ha llevado a la situaci\u00f3n en que nos encontramos: seguir la corriente de lo que hacen los dem\u00e1s.<\/strong><\/p>\n

En la situaci\u00f3n actual, y circunscribi\u00e9ndonos a la inversi\u00f3n en vivienda, nuestra recomendaci\u00f3n se centra en:<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Viviendas situadas en zonas de nivel econ\u00f3mico medio-alto<\/strong>. La previsible poca expansi\u00f3n urban\u00edstica derivada del incremento de nuevas viviendas<\/strong> en el mercado y la ca\u00edda de la poblaci\u00f3n hace que los centros urbanos se contraigan a largo plazo\u00a0 dejando amplias zonas periurbanas en situaci\u00f3n de marginalidad<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En caso de segunda vivienda<\/strong> o inversi\u00f3n tur\u00edstica primar las zonas que tienen un car\u00e1cter restringido en su expansi\u00f3n.<\/strong> Un piso en primera l\u00ednea de playa no perder\u00e1 nunca su situaci\u00f3n privilegiada ya que no cabe una expansi\u00f3n de la construcci\u00f3n en esa zona.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 No rebasar el porcentaje recomendado m\u00e1ximo de esfuerzo financiero<\/strong> del 30 a 35 % de la renta disponible pero calculado a un tipo de inter\u00e9s del 5 % que es el tipo medio de inter\u00e9s en Europa, calculado sobre\u00a0 la base de los existentes en los cinco a\u00f1os anteriores a la crisis.<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Mantener<\/strong>, en caso de compra de vivienda habitual, un nivel m\u00ednimo de ahorro equivalente a seis meses de salario neto<\/strong>. Si se trata de una compra con car\u00e1cter inversor ser\u00e1 necesaria una ponderaci\u00f3n de las carteras (liquidez, valores, inmuebles, ahorro vinculado-seguros inversi\u00f3n y planes pensiones-y del patrimonio inmobiliario preexistente, en relaci\u00f3n a la edad del cliente y sus expectativas.<\/p>\n

Este peque\u00f1\u00edsimo resumen de un aspecto que nunca, en un asesoramiento profesional puede ser tan general ya que debe atender a la casu\u00edstica del cliente, viene siendo completado con las posibilidades que actualmente ofrece el mercado para la adquisici\u00f3n de inmuebles<\/strong>: desde la negociaci\u00f3n directa con las Entidades financieras, la participaci\u00f3n en cooperativas o sociedades colectivas que, aprovechando la ca\u00edda de precios del suelo (muy superior a la de obra terminada) , adquieren solares para edificar en autopromoci\u00f3n, y, como no, la adquisici\u00f3n derivada de adjudicaci\u00f3n en procesos judiciales bien<\/strong> como postor directo en subasta o a trav\u00e9s de la figura de la cesi\u00f3n de remate o venta del cr\u00e9dito litigioso.<\/p>\n

Nuestra actuaci\u00f3n profesional, aparte los aspectos financieros enumerados,<\/strong> tiende a minimizar los riesgos jur\u00eddicos derivados y que, a pesar del empe\u00f1o del legislador para facilitar<\/strong> el acceso al proceso de subasta judicial a trav\u00e9s de la regulaci\u00f3n de la subasta electr\u00f3nica, siguen siendo muy elevados para la mayor parte de los ciudadanos, profanos en estas lides.<\/p>\n

El resumen es simple. Un inmueble<\/strong> ha sido, es y ser\u00e1 una buena inversi\u00f3n si el esfuerzo real para adquirirla es razonable,<\/strong> si su valor intr\u00ednseco es previsible que no se vea alterado salvo por circunstancias excepcionales<\/strong> ajenas al desarrollo de su propio mercado y se obtiene con su posesi\u00f3n una renta o disfrute que justifique tener bloqueados esos recursos financieros.<\/p>\n

Ver art\u00edculo en la publicaci\u00f3n original de www.elderecho.com<\/a><\/p>\n

Rafael Romero Garz\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Abogado del departamento de Civil y Mercantil de Medina Cuadros en Granada<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Este art\u00edculo se public\u00f3 el d\u00eda 10 de noviembre en www.elderecho.com. A estas alturas resulta ya casi reiterativo decir que la crisis econ\u00f3mica derivada de la burbuja de precios que se alcanz\u00f3 en el mercado inmobiliario es uno de los mayores procesos econ\u00f3micos recesivos que ha sufrido este pa\u00eds en los \u00faltimos cien a\u00f1os, solo superado por el periodo de guerra civil y a\u00f1os posteriores de bloqueo internacional. La burbuja especulativa que se desarroll\u00f3, impulsada por la uni\u00f3n de los elementos que intervienen cl\u00e1sicamente en todos estos procesos: crecimiento productivo, exceso de liquidez financiera, y falta de vigilancia de la autoridad econ\u00f3mica, se vi\u00f3 ampliada e impulsada como consecuencia del proceso de integraci\u00f3n de\u00a0 la moneda \u00fanica europea y sus bajos tipos de inter\u00e9s \u00a0y por la extraordinaria prolongaci\u00f3n del ciclo econ\u00f3mico que pr\u00e1cticamente dur\u00f3 doce a\u00f1os. Los excesos (un concepto redundante ya que una burbuja especulativa es siempre un exceso) de los diversos actores del proceso, permitieron que se alcanzara una situaci\u00f3n que era mas peligrosa de lo que se preve\u00eda. Solo faltaba la chispa de una crisis financiera internacional que sellara una de las v\u00edas de impulso de la burbuja: la liquidez sin l\u00edmite, para que la burbuja estallase. Las consecuencias son mas que conocidas y padecidas por todo. Y tras los a\u00f1os sufridos, es ya persistente el aluvi\u00f3n de noticias econ\u00f3micas esperanzadoras sobre la mejora del mercado inmobiliario que esconden, no obstante, algunos puntos que deben ser conocidos por los inversores para no repetir los errores pasados. Este gr\u00e1fico refleja como ha sido la evoluci\u00f3n del precio medio tanto de la vivienda nueva como de vivienda usada, pero es en su sectorizaci\u00f3n y desglose por zonas y categor\u00edas donde se encuentran las claves que resumiremos sin someter al lector al suplicio de cuadros y estad\u00edsticas. Y esa sectorizaci\u00f3n demuestra, primero que la subida no es general: las zonas del pa\u00eds en que es m\u00e1s persistente la mejora de la actividad productiva logran un incremento de precio mas acusado tanto por regiones como en las grandes ciudades (Madrid, Navarra, Catalu\u00f1a) mientras que las zonas de expansi\u00f3n en las poblaciones perif\u00e9ricas, los llamados pueblos dormitorio, o aquellas que fueron recalificadas y sirvieron como sistema de inversi\u00f3n especulativo masivo, en las franjas mediterr\u00e1neas, permanecen estancados cuando no siguen retrocediendo. Y es en este punto donde, como despacho global, nos corresponde la obligaci\u00f3n de asesorar a nuestros clientes exponiendo los riesgos que debe evaluar si est\u00e1 pensando en efectuar alguna inversi\u00f3n inmobiliaria, y que, muy resumidamente y dejando aparte los sucesos favorables o desfavorables de menor probabilidad (aquellos cuya probabilidad de ocurrir presenta una desviaci\u00f3n t\u00edpica elevada) ser\u00edan en nuestra opini\u00f3n: 1\u00ba.- El primer riesgo es la debilidad del mercado interior.Los incrementos de actividad con el tir\u00f3n de las exportaciones y el turismo, no son suficientes para estabilizar una subida de las rentas del trabajo, que se encuentran muy limitadas por la depreciaci\u00f3n de los salarios, la ca\u00edda del n\u00famero de trabajadores activos y la inseguridad laboral, as\u00ed como la edad avanzada de los trabajadores con rentas m\u00e1s altas, que piensan m\u00e1s en su jubilaci\u00f3n que en invertir a largo plazo, y que \u00a0est\u00e1n llevando a niveles r\u00e9cord la tasa de ahorro y de ca\u00edda de endeudamiento de las familias. 2\u00ba.-El segundo riesgo es la p\u00e9rdida de poblaci\u00f3n. Desde 2012 existe una p\u00e9rdida constante de poblaci\u00f3n derivada de la baja tasa de natalidad y sobre todo de la salida de inmigrantes hacia otros pa\u00edses con mayores expectativas. As\u00ed, Espa\u00f1a ha pasado de 47.265.321 a 46.524.943 habitantes de 2012 a final de 2015, y sigue bajando. 3\u00ba-El tercer riesgo es la cantidad de inmuebles usados pendientes de salir al mercado. La actuaci\u00f3n pol\u00edtica frente a la crisis financiera se adopt\u00f3 en forma dispar en cada pa\u00eds. En el nuestro, con una larga tradici\u00f3n de intervencionismo y buenismo econ\u00f3mico, que siempre se paga con dinero p\u00fablico, se perge\u00f1\u00f3 despu\u00e9s de dos o tres a\u00f1os de titubeos y errores, una pol\u00edtica de patada adelante. El objetivo era ampliar al m\u00e1ximo el plazo para asumir los costes de la crisis y confiar a la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica global el pago de esos costes. Una parte esencial fue el rescate bancario con un pr\u00e9stamo a quince a\u00f1os sin intereses a fin de que las entidades financieras pudieran aguantar en su balance la enorme masa de activos inmobiliarios y pr\u00e9stamos vinculados al sector y con el traspaso a la SAREB de aquellas operaciones que pr\u00e1cticamente manten\u00edan en situaci\u00f3n de quiebra al sistema de cajas de ahorros. Pero esa debilidad en la recuperaci\u00f3n nacional y global esta llevando a una situaci\u00f3n de mayor exigencia en la depuraci\u00f3n de balances y ya existen modificaciones legislativas contables en la recuperaci\u00f3n de las provisiones que seguramente acelerar\u00e1 la salida al mercado de inmuebles. No obstante esos grandes riesgos y alguno m\u00e1s ( como la mas que probable subida de tipos en los pr\u00f3ximos a\u00f1os o la ca\u00edda de precios en inmuebles de zonas tur\u00edsticas por el Brexit) que no vamos a exponer para no cansar al lector, tambi\u00e9n es cierto que los a\u00f1os pasados han abierto una ventana de oportunidad para volver a tener la inversi\u00f3n inmobiliaria como un elemento esencial del portfolio tanto del inversor como del simple particular que aspira a tener o mejorar su vivienda. – Nuestra primera recomendaci\u00f3n es que asuma el precio del bien como un marco de referencia donde debe integrar todos los elementos que debe ponderar: su capacidad financiera, la estructura de su patrimonio, el uso que le va a dar, el plazo que tiene previsto mantenerla y la p\u00e9rdida m\u00e1xima que est\u00e1 dispuesto a asumir. El verdadero precio de todas las cosas, lo que todas las cosas cuestan realmente al hombre que quiere adquirirlas es el esfuerzo y la molestia que supone adquirirlas Adam Smith economista y fil\u00f3sofo (1723-1790) Seguramente, a pesar del tiempo transcurrido, nadie ha sido capaz de mejorar la conceptuaci\u00f3n de precio versus valor que hiciera el considerado por muchos como padre de la econom\u00eda cl\u00e1sica liberal. 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