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{"id":6947,"date":"2016-10-14T12:51:05","date_gmt":"2016-10-14T11:51:05","guid":{"rendered":"https:\/\/medina-cuadros.es\/?p=6947"},"modified":"2016-11-16T13:23:05","modified_gmt":"2016-11-16T12:23:05","slug":"el-futuro-del-mercado-hipotecario-en-espana-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/medina-cuadros.es\/el-futuro-del-mercado-hipotecario-en-espana-2\/?lang=en","title":{"rendered":"El futuro del Mercado Hipotecario en Espa\u00f1a"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: left;\" align=\"center\"><strong><a href=\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2016\/10\/Presentaci\u00f3n15.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-medium wp-image-6945\" alt=\"Presentaci\u00f3n1\" src=\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2016\/10\/Presentaci\u00f3n15-300x202.jpg\" width=\"300\" height=\"202\" srcset=\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2016\/10\/Presentaci\u00f3n15-300x202.jpg 300w, https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2016\/10\/Presentaci\u00f3n15-1024x691.jpg 1024w, https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2016\/10\/Presentaci\u00f3n15.jpg 1172w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>Este art\u00edculo se public\u00f3 en la revista mensual Iuris&amp;Lex de El Economista el d\u00eda 14 de octubre de 2016.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\" align=\"center\">La grave<strong> crisis econ\u00f3mica<\/strong> padecida en nuestro pa\u00eds durante los \u00faltimos a\u00f1os ha <strong>incrementado<\/strong> <strong>sustancialmente la tasa de morosidad<\/strong>, singularmente en los cr\u00e9ditos con <strong>garant\u00eda hipotecaria<\/strong>. Como consecuencia de las ejecuciones judiciales realizadas por el impago de dichos cr\u00e9ditos, las entidades financieras han incrementado notablemente sus carteras inmobiliarias creando sociedades filiales para la <strong>gesti\u00f3n de las mismas<\/strong> y convirti\u00e9ndose, indeseadamente, en las principales <strong>compa\u00f1\u00edas inmobiliarias del pa\u00eds.<\/strong><\/p>\n<p>Este acaparamiento de bienes ra\u00edces supone un problema para las entidades crediticias, pues el negocio principal bancario lo constituye la mediaci\u00f3n en los mercados de capital y el <strong>otorgamiento de cr\u00e9ditos<\/strong>, no la administraci\u00f3n y compraventa de inmuebles. As\u00ed estas carteras se han integrado en el pasivo de sus balances y les ha obligado a dotar cuantiosas provisiones para cubrir las posibles<strong> p\u00e9rdidas por su gesti\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p>La soluci\u00f3n a este problema son los <strong>Fondos de Inversi\u00f3n y, en particular, los Fondos de Titulizaci\u00f3n de Activos.<\/strong> Estas Instituciones de Inversi\u00f3n Colectiva fueron creadas por el Estado\u00a0 con el objeto de atraer<strong> capital extranjero<\/strong>. El mecanismo es sencillo: un banco vende una cartera de bienes inmuebles con un descuento a un Fondo, obteniendo \u00e9ste su margen de beneficio del descuento obtenido y la eficiencia en la administraci\u00f3n de la cartera. Con ello se consigue un doble objetivo para las entidades crediticias: obtenci\u00f3n de liquidez y desaparici\u00f3n de las carteras de los balances con la consiguiente minoraci\u00f3n de sus provisiones para riesgos, al haberse traspasado dicho riesgo al Fondo.<\/p>\n<p>Mediante los <strong>Fondos de Inversi\u00f3n<\/strong> las grandes entidades financieras se han desprendido de aproximadamente el <strong>55% de sus carteras inmobiliarias.<\/strong> Este porcentaje se ir\u00e1 incrementando paulatinamente, produci\u00e9ndose as\u00ed una<strong> institucionalizaci\u00f3n y objetivaci\u00f3n<\/strong> del mercado hipotecario.<\/p>\n<p>Desde un punto de vista jur\u00eddico, la cobertura legal para la venta de los lotes de bienes inmuebles a los Fondos de Inversi\u00f3n se recoge en el <i>C\u00f3digo Civil<\/i>, arts. 1526 y ss., bajo la <strong>r\u00fabrica <i>Transmisi\u00f3n de cr\u00e9ditos y dem\u00e1s derecho incorporales<\/i>.<\/strong> Respecto caso concreto de los<strong> Fondos de Titulizaci\u00f3n de Activos,<\/strong> la regulaci\u00f3n normativa se recoge en la reciente <i>Ley 5\/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiaci\u00f3n empresarial<\/i> y en la <i>Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario<\/i>, donde su art. 15 reconoce a las Entidades financieras la potestad <strong>\u201c<i>hacer participar a terceros <\/i>(en nuestro caso los Fondos)<i> en todo o en parte de uno o varios cr\u00e9ditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisi\u00f3n de t\u00edtulos valores denominados participaciones hipotecarias\u201d<\/i> <\/strong>manteniendo dichas entidades financieras la titularidad del cr\u00e9dito<i>.<\/i><\/p>\n<p>Son m\u00faltiples las firmas jur\u00eddicas creadas <i>ad hoc<\/i> para gestionar los Fondos: <strong>Hipoges, Aktua, Copernicus,<\/strong> etc. Por otro lado, los despachos profesionales ya existentes seguir\u00e1n prestando sus servicios a los bancos, pero deben centrar sus esfuerzos en desempe\u00f1arlos tambi\u00e9n para los Fondos de Inversi\u00f3n al constituir una atractiva v\u00eda de negocio.<\/p>\n<p>Los <strong>Fondos de Titulizaci\u00f3n<\/strong>, como especializaci\u00f3n de los Fondos de Inversi\u00f3n, son entes carentes de personalidad jur\u00eddica administrados por las denominadas Sociedades Gestoras. 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Por lo tanto, debemos diferenciar el Fondo de Titulizaci\u00f3n, integrado la mayor\u00eda de las veces por capital extranjero, y la Sociedad Gestora creada para la<strong> operatividad del Fondo.<\/strong><\/p>\n<p>Se trata de un <strong>n\u00famero elevado de Fondos<\/strong> formados con miles de millones de euros, cuyo n\u00famero crecer\u00e1 indudablemente\u00a0 Si bien es cierto que desde el a\u00f1o 2013 ha bajado la calificaci\u00f3n crediticia de los Fondos de<strong> AAA a A-BBB<\/strong> por la menor calidad de los activos con los cuales se han formado, no es menos cierto que sigue siendo una magn\u00edfica oportunidad de negocio. Por otra parte, al quedar <strong>liberados los bancos del lastre<\/strong> que les suponen las carteras inmobiliarias y conseguir ingresos por la venta de las mismas a los Fondos, podr\u00e1n conceder m\u00e1s cr\u00e9dito a ciudadanos y compa\u00f1\u00edas en unas <strong>condiciones menos estrictas que las existentes hasta ahora.<\/strong><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/medina-cuadros.es\/download\/Art%C3%ADculo%20de%20Enrique%20Garc%C3%ADa%2014%20de%20octubre%20Iuris&amp;Lex.pdf\" target=\"_blank\">Pulsar aqu\u00ed para ver el art\u00edculo original publicado en Iuris&amp;Lex (El Economista)<\/a><\/p>\n<p align=\"right\"><strong>Enrique Garc\u00eda Soler<\/strong><\/p>\n<p align=\"right\"><strong>Abogado en Medina Cuadros<\/strong><\/p>\n<p align=\"right\">\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Este art\u00edculo se public\u00f3 en la revista mensual Iuris&amp;Lex de El Economista el d\u00eda 14 de octubre de 2016. La grave crisis econ\u00f3mica padecida en nuestro pa\u00eds durante los \u00faltimos a\u00f1os ha incrementado sustancialmente la tasa de morosidad, singularmente en los cr\u00e9ditos con garant\u00eda hipotecaria. Como consecuencia de las ejecuciones judiciales realizadas por el impago de dichos cr\u00e9ditos, las entidades financieras han incrementado notablemente sus carteras inmobiliarias creando sociedades filiales para la gesti\u00f3n de las mismas y convirti\u00e9ndose, indeseadamente, en las principales compa\u00f1\u00edas inmobiliarias del pa\u00eds. Este acaparamiento de bienes ra\u00edces supone un problema para las entidades crediticias, pues el negocio principal bancario lo constituye la mediaci\u00f3n en los mercados de capital y el otorgamiento de cr\u00e9ditos, no la administraci\u00f3n y compraventa de inmuebles. As\u00ed estas carteras se han integrado en el pasivo de sus balances y les ha obligado a dotar cuantiosas provisiones para cubrir las posibles p\u00e9rdidas por su gesti\u00f3n. La soluci\u00f3n a este problema son los Fondos de Inversi\u00f3n y, en particular, los Fondos de Titulizaci\u00f3n de Activos. Estas Instituciones de Inversi\u00f3n Colectiva fueron creadas por el Estado\u00a0 con el objeto de atraer capital extranjero. El mecanismo es sencillo: un banco vende una cartera de bienes inmuebles con un descuento a un Fondo, obteniendo \u00e9ste su margen de beneficio del descuento obtenido y la eficiencia en la administraci\u00f3n de la cartera. Con ello se consigue un doble objetivo para las entidades crediticias: obtenci\u00f3n de liquidez y desaparici\u00f3n de las carteras de los balances con la consiguiente minoraci\u00f3n de sus provisiones para riesgos, al haberse traspasado dicho riesgo al Fondo. Mediante los Fondos de Inversi\u00f3n las grandes entidades financieras se han desprendido de aproximadamente el 55% de sus carteras inmobiliarias. Este porcentaje se ir\u00e1 incrementando paulatinamente, produci\u00e9ndose as\u00ed una institucionalizaci\u00f3n y objetivaci\u00f3n del mercado hipotecario. Desde un punto de vista jur\u00eddico, la cobertura legal para la venta de los lotes de bienes inmuebles a los Fondos de Inversi\u00f3n se recoge en el C\u00f3digo Civil, arts. 1526 y ss., bajo la r\u00fabrica Transmisi\u00f3n de cr\u00e9ditos y dem\u00e1s derecho incorporales. Respecto caso concreto de los Fondos de Titulizaci\u00f3n de Activos, la regulaci\u00f3n normativa se recoge en la reciente Ley 5\/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiaci\u00f3n empresarial y en la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario, donde su art. 15 reconoce a las Entidades financieras la potestad \u201chacer participar a terceros (en nuestro caso los Fondos) en todo o en parte de uno o varios cr\u00e9ditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisi\u00f3n de t\u00edtulos valores denominados participaciones hipotecarias\u201d manteniendo dichas entidades financieras la titularidad del cr\u00e9dito. Son m\u00faltiples las firmas jur\u00eddicas creadas ad hoc para gestionar los Fondos: Hipoges, Aktua, Copernicus, etc. Por otro lado, los despachos profesionales ya existentes seguir\u00e1n prestando sus servicios a los bancos, pero deben centrar sus esfuerzos en desempe\u00f1arlos tambi\u00e9n para los Fondos de Inversi\u00f3n al constituir una atractiva v\u00eda de negocio. Los Fondos de Titulizaci\u00f3n, como especializaci\u00f3n de los Fondos de Inversi\u00f3n, son entes carentes de personalidad jur\u00eddica administrados por las denominadas Sociedades Gestoras. En nuestro pa\u00eds, seg\u00fan la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores, existen las siguientes: Europea de Titulizaci\u00f3n, Gesticaixa, Gesti\u00f3n de Activos Titulizados, Haya Titulizaci\u00f3n, Intermoney Titulizaci\u00f3n, Santander de Titulizaci\u00f3n y Titulizaci\u00f3n de Activos. La mayor\u00eda dependen directamente de las 6 grandes entidades financieras (BBVA, Santander, Caixabank, Bankia, Popular y Sabadell) mientras otras son org\u00e1nicamente independientes, pero funcionalmente est\u00e1n subordinadas a estos grandes bancos. Por lo tanto, debemos diferenciar el Fondo de Titulizaci\u00f3n, integrado la mayor\u00eda de las veces por capital extranjero, y la Sociedad Gestora creada para la operatividad del Fondo. Se trata de un n\u00famero elevado de Fondos formados con miles de millones de euros, cuyo n\u00famero crecer\u00e1 indudablemente\u00a0 Si bien es cierto que desde el a\u00f1o 2013 ha bajado la calificaci\u00f3n crediticia de los Fondos de AAA a A-BBB por la menor calidad de los activos con los cuales se han formado, no es menos cierto que sigue siendo una magn\u00edfica oportunidad de negocio. Por otra parte, al quedar liberados los bancos del lastre que les suponen las carteras inmobiliarias y conseguir ingresos por la venta de las mismas a los Fondos, podr\u00e1n conceder m\u00e1s cr\u00e9dito a ciudadanos y compa\u00f1\u00edas en unas condiciones menos estrictas que las existentes hasta ahora. 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