![\"pedro](\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/pedro-yanes1.jpg\")
<\/a>Este art\u00edculo trata sobre las reclamaciones de los compradores de viviendas en construcci\u00f3n por las cantidades entregadas a cuenta.<\/strong><\/p>\n1. <\/b>Hace escasas fechas, los medios de comunicaci\u00f3n se han hecho eco de la posibilidad de que la banca espa\u00f1ola encare un nuevo frente de litigios derivado de las reclamaciones de los compradores de viviendas cuyos promotores dejaron inacabados los proyectos inmobiliarios entre 2004 y 2006. La base jur\u00eddica de la reclamaci\u00f3n podr\u00eda estar en el art\u00edculo 1\u00ba de la Ley 57\/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcci\u00f3n y venta de viviendas,<\/strong> con las modificaciones introducidas por la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n. La norma establece, en s\u00edntesis, que las cantidades entregadas a cuenta por los compradores ser\u00e1n percibidas por los promotores a trav\u00e9s de una cuenta especial abierta en entidad de cr\u00e9dito, con separaci\u00f3n de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que \u00fanicamente podr\u00e1 disponer para las atenciones derivadas de la construcci\u00f3n de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o dep\u00f3sitos la entidad de cr\u00e9dito habr\u00eda de exigir una espec\u00edfica garant\u00eda de devoluci\u00f3n para el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.<\/p>\n 2.<\/b> La norma legal ha sido objeto de una interpretaci\u00f3n jurisprudencial por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 21 de diciembre de 2015,<\/strong> seg\u00fan la cual \u00ab[e]n las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57\/1968 las entidades de cr\u00e9dito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garant\u00eda responder\u00e1n frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad\u00bb.<\/i> Pero este pronunciamiento debe contextualizarse en la ratio decidendi<\/i> de la propia resoluci\u00f3n y a la luz de otras sentencias del alto tribunal, para construir as\u00ed algunas estrategias procesales de defensa de las entidades de cr\u00e9dito. Pero en el bien entendido de que no cabe dise\u00f1ar una \u00fanica estrategia v\u00e1lida para su aplicaci\u00f3n a todos los casos; antes al contrario, cada caso exigir\u00e1 un tratamiento distinto seg\u00fan los comportamientos que hubieran acreditado el promotor, el comprador y el banco en sus respectivas relaciones.<\/p>\n 3. <\/b>Ha de se\u00f1alarse, en primer lugar, que no todos los compradores de viviendas que hubieran hecho entrega de cantidades al promotor a trav\u00e9s de una entidad de cr\u00e9dito pueden reclamar la devoluci\u00f3n al banco. El \u00e1mbito de protecci\u00f3n de la Ley 57\/1968 se circunscribe a los compradores que tengan la consideraci\u00f3n legal de consumidores,<\/strong> hoy conforme al concepto general que ofrece el art. 3.I del texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios (\u00ablas personas f\u00edsicas que act\u00faen con un prop\u00f3sito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesi\u00f3n\u00bb<\/i>). As\u00ed lo ha entendido, con posterioridad a la resoluci\u00f3n citada, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1\u00aa) de 6 de junio de 2016 -con abundant\u00edsima cita de otras en la misma l\u00ednea-, que ha llegado a afirmar que el \u00e1mbito de protecci\u00f3n de la Ley 57\/1968 no puede extenderse a \u00abtoda clase de compradores\u00bb, negando que queden incluidos \u00ablos profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores\u00bb (con anterioridad, STS, Sala 1\u00aa, 08.03.2001). En estos casos las entidades de cr\u00e9dito no podr\u00edan ser demandadas para la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta de la adquisici\u00f3n de la vivienda, y cuando lo fueran cabr\u00eda oponer la excepci\u00f3n de falta de legitimaci\u00f3n tanto activa como pasiva.<\/p>\n 4.<\/b> En segundo lugar, debe advertirse que la obligaci\u00f3n de las entidades de cr\u00e9dito de devolver las cantidades entregadas a cuenta nacer\u00eda, en su caso, cuando se hubieran admitido ingresos de un comprador protegido a favor del promotor \u00absin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garant\u00eda<\/i>\u00bb (STS, Sala 1\u00aa, 21.12.2015). Se trata de dos exigencias de cumplimiento cumulativo, pero que necesitan ser matizadas a la luz de la propia doctrina del alto tribunal: (i) la cuenta especial no es otra cosa que una separaci\u00f3n de fondos que se someten a una limitada disponibilidad por el promotor, quien \u00ab\u00fanicamente podr\u00e1 disponer [de ellos] para las atenciones derivadas de la construcci\u00f3n de las viviendas\u00bb; (ii) la garant\u00eda que debe comprobar el banco puede ser de cualquiera de los tipos admitidos por la Ley 57\/1968, incluso una p\u00f3liza colectiva de seguro de afianzamiento correspondiente a la promoci\u00f3n inmobiliaria de que se trate, tal y como ha reconocido la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Pleno) de 23 de septiembre de 2015.<\/strong><\/p>\n 5.<\/b> En tercer lugar, la obligaci\u00f3n de las entidades de cr\u00e9dito de devolver no puede referirse a cualesquiera cantidades entregadas a favor del comprador. El propio Tribunal Supremo permite matizar esta cuesti\u00f3n en el sentido de que la devoluci\u00f3n ha de referirse a las cantidades que ingresen \u00ablos compradores en una cuenta del promotor\u00bb,<\/i> para lo cual ha de resultar inequ\u00edvoco para el banco que quien ingresa lo hace como comprador protegido, lo que no ocurrir\u00e1 cuando quien lo haga sea el promotor respecto a cantidades recibidas directamente del comprador, salvo que el promotor declare ante el banco el origen de los fondos. Dicho en palabras del Tribunal Supremo, la obligaci\u00f3n de devoluci\u00f3n del banco nacer\u00eda cuando \u00absupo o tuvo que saber que [se] estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoci\u00f3n\u00bb<\/strong> (STS, Sala 1\u00aa, 21.12.2015). Extremo este, por lo dem\u00e1s, sobre el que soporta la carga de la prueba el comprador que demande al banco.<\/p>\n 6.<\/b> Finalmente, ha de hacerse notar que al tratarse de una obligaci\u00f3n de origen legal el plazo de prescripci\u00f3n<\/strong> aplicable a la acci\u00f3n judicial ejercitada por los compradores contra la entidad financiera que recibi\u00f3 el dinero es el del art\u00edculo 1964 del C\u00f3digo Civil (quince a\u00f1os, o cinco tras la modificaci\u00f3n operada por la Ley 42\/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil). Como ha recordado la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1\u00aa) de 16 de enero de 2015, <\/strong>el c\u00f3mputo de este plazo tiene como dies a quo<\/i> el d\u00eda en que el comprador reclam\u00f3 del vendedor la devoluci\u00f3n de las cantidades anticipadas, ante su incumplimiento, y se le comunic\u00f3 que ello no era posible porque no se hab\u00edan constituido las garant\u00edas contempladas en la Ley.<\/p>\n Pedro Yanes Yanes<\/strong><\/p>\n Director Mercantil de Medina Cuadros en Madrid<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Este art\u00edculo trata sobre las reclamaciones de los compradores de viviendas en construcci\u00f3n por las cantidades entregadas a cuenta. 1. Hace escasas fechas, los medios de comunicaci\u00f3n se han hecho eco de la posibilidad de que la banca espa\u00f1ola encare un nuevo frente de litigios derivado de las reclamaciones de los compradores de viviendas cuyos promotores dejaron inacabados los proyectos inmobiliarios entre 2004 y 2006. La base jur\u00eddica de la reclamaci\u00f3n podr\u00eda estar en el art\u00edculo 1\u00ba de la Ley 57\/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcci\u00f3n y venta de viviendas, con las modificaciones introducidas por la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n. La norma establece, en s\u00edntesis, que las cantidades entregadas a cuenta por los compradores ser\u00e1n percibidas por los promotores a trav\u00e9s de una cuenta especial abierta en entidad de cr\u00e9dito, con separaci\u00f3n de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que \u00fanicamente podr\u00e1 disponer para las atenciones derivadas de la construcci\u00f3n de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o dep\u00f3sitos la entidad de cr\u00e9dito habr\u00eda de exigir una espec\u00edfica garant\u00eda de devoluci\u00f3n para el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. 2. La norma legal ha sido objeto de una interpretaci\u00f3n jurisprudencial por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 21 de diciembre de 2015, seg\u00fan la cual \u00ab[e]n las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57\/1968 las entidades de cr\u00e9dito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garant\u00eda responder\u00e1n frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad\u00bb. Pero este pronunciamiento debe contextualizarse en la ratio decidendi de la propia resoluci\u00f3n y a la luz de otras sentencias del alto tribunal, para construir as\u00ed algunas estrategias procesales de defensa de las entidades de cr\u00e9dito. Pero en el bien entendido de que no cabe dise\u00f1ar una \u00fanica estrategia v\u00e1lida para su aplicaci\u00f3n a todos los casos; antes al contrario, cada caso exigir\u00e1 un tratamiento distinto seg\u00fan los comportamientos que hubieran acreditado el promotor, el comprador y el banco en sus respectivas relaciones. 3. Ha de se\u00f1alarse, en primer lugar, que no todos los compradores de viviendas que hubieran hecho entrega de cantidades al promotor a trav\u00e9s de una entidad de cr\u00e9dito pueden reclamar la devoluci\u00f3n al banco. El \u00e1mbito de protecci\u00f3n de la Ley 57\/1968 se circunscribe a los compradores que tengan la consideraci\u00f3n legal de consumidores, hoy conforme al concepto general que ofrece el art. 3.I del texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios (\u00ablas personas f\u00edsicas que act\u00faen con un prop\u00f3sito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesi\u00f3n\u00bb). As\u00ed lo ha entendido, con posterioridad a la resoluci\u00f3n citada, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1\u00aa) de 6 de junio de 2016 -con abundant\u00edsima cita de otras en la misma l\u00ednea-, que ha llegado a afirmar que el \u00e1mbito de protecci\u00f3n de la Ley 57\/1968 no puede extenderse a \u00abtoda clase de compradores\u00bb, negando que queden incluidos \u00ablos profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores\u00bb (con anterioridad, STS, Sala 1\u00aa, 08.03.2001). En estos casos las entidades de cr\u00e9dito no podr\u00edan ser demandadas para la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta de la adquisici\u00f3n de la vivienda, y cuando lo fueran cabr\u00eda oponer la excepci\u00f3n de falta de legitimaci\u00f3n tanto activa como pasiva. 4. En segundo lugar, debe advertirse que la obligaci\u00f3n de las entidades de cr\u00e9dito de devolver las cantidades entregadas a cuenta nacer\u00eda, en su caso, cuando se hubieran admitido ingresos de un comprador protegido a favor del promotor \u00absin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garant\u00eda\u00bb (STS, Sala 1\u00aa, 21.12.2015). Se trata de dos exigencias de cumplimiento cumulativo, pero que necesitan ser matizadas a la luz de la propia doctrina del alto tribunal: (i) la cuenta especial no es otra cosa que una separaci\u00f3n de fondos que se someten a una limitada disponibilidad por el promotor, quien \u00ab\u00fanicamente podr\u00e1 disponer [de ellos] para las atenciones derivadas de la construcci\u00f3n de las viviendas\u00bb; (ii) la garant\u00eda que debe comprobar el banco puede ser de cualquiera de los tipos admitidos por la Ley 57\/1968, incluso una p\u00f3liza colectiva de seguro de afianzamiento correspondiente a la promoci\u00f3n inmobiliaria de que se trate, tal y como ha reconocido la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Pleno) de 23 de septiembre de 2015. 5. En tercer lugar, la obligaci\u00f3n de las entidades de cr\u00e9dito de devolver no puede referirse a cualesquiera cantidades entregadas a favor del comprador. El propio Tribunal Supremo permite matizar esta cuesti\u00f3n en el sentido de que la devoluci\u00f3n ha de referirse a las cantidades que ingresen \u00ablos compradores en una cuenta del promotor\u00bb, para lo cual ha de resultar inequ\u00edvoco para el banco que quien ingresa lo hace como comprador protegido, lo que no ocurrir\u00e1 cuando quien lo haga sea el promotor respecto a cantidades recibidas directamente del comprador, salvo que el promotor declare ante el banco el origen de los fondos. Dicho en palabras del Tribunal Supremo, la obligaci\u00f3n de devoluci\u00f3n del banco nacer\u00eda cuando \u00absupo o tuvo que saber que [se] estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoci\u00f3n\u00bb (STS, Sala 1\u00aa, 21.12.2015). Extremo este, por lo dem\u00e1s, sobre el que soporta la carga de la prueba el comprador que demande al banco. 6. Finalmente, ha de hacerse notar que al tratarse de una obligaci\u00f3n de origen legal el plazo de prescripci\u00f3n aplicable a la acci\u00f3n judicial ejercitada por los compradores contra la entidad financiera que recibi\u00f3 el dinero es el del art\u00edculo 1964 del C\u00f3digo Civil (quince a\u00f1os, o cinco tras la modificaci\u00f3n operada por la Ley 42\/2015, de […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":6679,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_oct_exclude_from_cache":false,"_mi_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[41],"tags":[],"class_list":["post-6673","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articles"],"yoast_head":"\n