![\"Presentaci\u00f3n17\"](\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2019\/06\/Presentaci\u00f3n171.jpg\")
<\/a>Tras varios a\u00f1os de cierto caos legislativo<\/strong> y jurisprudencial<\/strong> en torno a las ejecuciones de las hipotecas impagadas, que ha hecho tambalearse si no el sistema crediticio, s\u00ed la confianza en el mismo<\/strong> por parte de una sociedad vilmente castigada por la crisis,\u00a0 ha entrado en vigor la que pretende ser la \u00faltima, o con vocaci\u00f3n de permanecer, reforma hipotecaria. La Ley 5\/2019 de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario<\/i>, <\/i><\/strong>trata de dar cumplimiento a las exigencias de la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, <\/strong>de alcanzar el justo equilibrio entre las partes, potenciando la seguridad jur\u00eddica, la transparencia y la comprensi\u00f3n de los contratos y sus cl\u00e1usulas, pero va m\u00e1s lejos a\u00fan que la propia Directiva,<\/strong> pues adem\u00e1s de aplicarse a consumidores prestatarios, garantes o titulares de garant\u00edas en pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, tambi\u00e9n extiende su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n a las personas f\u00edsicas no consumidoras<\/strong>, como pueden ser los trabajadores aut\u00f3nomos.<\/p>\nEsta protecci\u00f3n tratar\u00e1 de conseguirla mediante normas de transparencia y de conducta, <\/strong>imponiendo obligaciones<\/strong> a los prestamistas e intermediarios de cr\u00e9dito, regulando el r\u00e9gimen jur\u00eddico de estos y estableciendo un r\u00e9gimen sancionador<\/strong> para los incumplimientos. Una importante novedad, no prevista en la normativa europea, es la previsi\u00f3n de situaciones o circunstancias futuribles<\/strong> en las particularidades econ\u00f3micas del prestatario que eviten la p\u00e9rdida de su vivienda.<\/p>\n Otra novedad que supera a la Directiva es la regulaci\u00f3n de la fase precontractual <\/strong>atribuyendo al Notario la funci\u00f3n de asesor imparcial, y la obligaci\u00f3n del prestamista de entregar una Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (Fein)<\/strong>, Anexo I de la Ley, conteniendo la informaci\u00f3n personalizada que permita adem\u00e1s la comparaci\u00f3n entre pr\u00e9stamos disponibles en el\u00a0 mercado.<\/p>\n El prestamista tambi\u00e9n deber\u00e1 evaluar en profundidad la solvencia del prestatario,<\/strong> fiador o garante, durante toda la vida del pr\u00e9stamo, incluso su nivel previsible de ingresos tras su jubilaci\u00f3n.<\/p>\n Se exige una determinada capacitaci\u00f3n en el personal que eval\u00fae<\/strong> la solvencia y comercialice pr\u00e9stamos, adem\u00e1s se proh\u00edben los paquetes integrados por pr\u00e9stamos y otros productos. Se limita la pol\u00edtica de incentivos al personal por contrataci\u00f3n de los productos crediticios.<\/strong> Se establece tambi\u00e9n el derecho del consumidor a convertir su pr\u00e9stamo en la misma moneda que la de sus ingresos<\/strong> frente al riesgo de cambio. Se favorece tambi\u00e9n el derecho de reembolso del prestatario, a partir de los primeros a\u00f1os de vida del pr\u00e9stamo. Se favorece la conversi\u00f3n del tipo de inter\u00e9s variable a uno fijo.<\/p>\n El vencimiento anticipado<\/strong> solo tendr\u00e1 lugar cuando el incumplimiento pueda considerarse significativo en relaci\u00f3n al pr\u00e9stamo contratado, con la p\u00e9rdida del derecho al plazo si concurren conjuntamente mora en el pago de parte del capital o intereses<\/strong>, y la cuant\u00eda de cuotas vencidas y no satisfechas supongan el 3% del capital concedido durante la primera mitad de vida del pr\u00e9stamo, o del 7% durante la segunda mitad,<\/strong> y adem\u00e1s y como tercer requisito, el previo requerimiento de pago, no admiti\u00e9ndose pacto contra dicho art\u00edculo 24 del Vencimiento Anticipado.<\/strong><\/p>\n El inter\u00e9s de demora<\/strong> se establecer\u00e1 siempre, no admitiendo pacto en contrario, como el inter\u00e9s remuneratorio incrementado en tres puntos porcentuales a lo largo del per\u00edodo en el que resulte exigible. Un punto porcentual m\u00e1s que el que el criterio mantenido hasta ahora por el Tribunal Supremo avalado por el TJUE. Esto denota una incongruencia unida a la del mantenimiento de las Comisiones de Apertura <\/strong>que muchos Juzgados y Tribunales inferiores vienen declarando nulas.<\/p>\n Se actualiza la figura del Intermediario de Cr\u00e9dito Inmobiliario<\/strong> cuya actuaci\u00f3n puede ser a trav\u00e9s de la sucursal bancaria o en r\u00e9gimen de libre prestaci\u00f3n de servicios, obligados todos ellos a inscribirse por el Banco de Espa\u00f1a o personal competente de la C.A.<\/strong>, en el Registro de Intermediarios de Cr\u00e9dito Inmobiliario<\/strong> y adem\u00e1s deber\u00e1n de disponer de un Seguro de Responsabilidad Civil Profesional<\/strong> o aval bancario para afrontar responsabilidades en que pudieran incurrir, para la cual se ha previsto el r\u00e9gimen sancionador que anteriormente he referido, con infracciones muy graves, graves y leves, con multas de diversa cuant\u00eda, de entre 10.000 \u20ac a 1 mill\u00f3n. Siendo competente para incoar y resolver el procedimiento sancionador el propio Banco de Espa\u00f1a o al \u00f3rgano correspondiente de la Comunidad Aut\u00f3noma.<\/strong><\/p>\n Y como tarea para el Gobierno se le impone en el plazo de seis meses a partir de ya, la aprobaci\u00f3n de un r\u00e9gimen de homologaci\u00f3n de profesionales tasadores <\/strong>de bienes inmuebles.<\/p>\n En cuanto al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas <\/strong>al que algunas entidades se adhirieron, se consideran adheridas al mismo C\u00f3digo en su redacci\u00f3n dada en esta nueva Ley, salvo declaraci\u00f3n expresa en el plazo de un mes de mantenerse en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y la versi\u00f3n anterior.<\/p>\n Y por \u00faltimo hemos de acotar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Nueva Ley<\/strong> en relaci\u00f3n al tiempo de suscripci\u00f3n del contrato, y como regla general se ha previsto la Irretroactividad <\/strong>de manera que solo afecta a los contratos firmados a partir de la fecha de su entrada en vigor, es decir, a partir del 15 de junio de 2019, salvo los que sean objeto de novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n a posteriori<\/strong>, en cuyo caso s\u00ed se les aplicar\u00e1 la Nueva Ley.<\/p>\n Otra excepci\u00f3n<\/strong> es el derecho de reembolso anticipado cuando por novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n<\/strong> haya de sustituirse el tipo de inter\u00e9s variable por un inter\u00e9s fijo, durante el resto de vigencia del contrato. Sobre el Vencimiento Anticipado se aplicar\u00e1 el art. 24 de la Nueva Ley,<\/strong> a todos los contratos firmados antes del 15 de junio, salvo que el deudor considere que el r\u00e9gimen anterior le favorece m\u00e1s. No obstante cuando el vencimiento anticipado se hubiera ya producido seguir\u00e1 aplic\u00e1ndosele la vieja regulaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n El Pre\u00e1mbulo<\/strong> de la propia Ley,<\/strong> tras reconocer que el sistema hipotecario espa\u00f1ol ha hecho posible el acceso de los espa\u00f1oles a una vivienda en propiedad en una proporci\u00f3n superior a la de muchos pa\u00edses de nuestro entorno, establece como exigencia la protecci\u00f3n de las operaciones de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos<\/strong> con garant\u00eda hipotecaria inmobiliaria en el marco de una mayor seguridad jur\u00eddica, que puedan generar mayor cr\u00e9dito y por tanto mayor crecimiento econ\u00f3mico.<\/p>\n No obstante, es alto el riesgo de encarecimiento<\/strong> de las hipotecas y el efecto contrario, falta de accesibilidad a las mismas por parte de gran parte de los j\u00f3venes o aut\u00f3nomos, y dem\u00e1s perfiles de clientes de mayor riesgo.<\/strong><\/p>\n Cabe preguntarse si los legisladores han entendido bien el silogismo<\/strong> y el orden de las premisas que han considerado, conceptos de seguridad jur\u00eddica, litigiosidad,<\/strong> medidas de prevenci\u00f3n de crisis econ\u00f3mica, favorecimiento del acceso de las clases trabajadoras al cr\u00e9dito<\/strong>, pol\u00edticas econ\u00f3micas, etc\u2026, el orden s\u00ed altera el producto y los economistas lo saben, parece l\u00f3gico pensar que lo fundamental para que la poblaci\u00f3n acceda a pr\u00e9stamos es favorecer el acceso a un puesto de trabajo, es paliar el paro, y una pol\u00edtica de favor a ciertos sectores productivos,<\/strong> parece que favoreciendo el acceso a un trabajo digno necesariamente los trabajadores acceder\u00edan a una vivienda por v\u00eda del cr\u00e9dito y sin riesgos de p\u00e9rdida de la misma.<\/p>\n Esta nueva Ley<\/strong> parece hacer hincapi\u00e9 en muchas cuestiones formalistas, pero el peligroso efecto del encarecimiento del cr\u00e9dito parece inevitable. La propia Asociaci\u00f3n de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) ha dicho: \u201cla ley hipotecaria no solucionar\u00e1<\/strong> los grav\u00edsimos problemas de la burbuja inmobiliaria y es necesario revisar en profundidad todo el mercado hipotecario<\/strong> espa\u00f1ol tras la crisis\u201d.<\/p>\n Lo que s\u00ed es verdad es que con la nueva Ley<\/strong> han llegado nuevas pol\u00e9micas, la guerra entre notarios y gestores<\/strong>, nuevos cursos de formaci\u00f3n de 50 horas para los empleados que concedan pr\u00e9stamos, con la consecuente competencia entre las escuelas de negocio, se puede decir ya aquello de \u201chagan juego se\u00f1ores\u2026\u201d<\/strong><\/p>\n Ana Isabel \u00c1lvarez Presas<\/strong><\/p>\n Abogada del departamento de Mercantil Medina Cuadros en Santiago<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Tras varios a\u00f1os de cierto caos legislativo y jurisprudencial en torno a las ejecuciones de las hipotecas impagadas, que ha hecho tambalearse si no el sistema crediticio, s\u00ed la confianza en el mismo por parte de una sociedad vilmente castigada por la crisis,\u00a0 ha entrado en vigor la que pretende ser la \u00faltima, o con vocaci\u00f3n de permanecer, reforma hipotecaria. La Ley 5\/2019 de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario, trata de dar cumplimiento a las exigencias de la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, de alcanzar el justo equilibrio entre las partes, potenciando la seguridad jur\u00eddica, la transparencia y la comprensi\u00f3n de los contratos y sus cl\u00e1usulas, pero va m\u00e1s lejos a\u00fan que la propia Directiva, pues adem\u00e1s de aplicarse a consumidores prestatarios, garantes o titulares de garant\u00edas en pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, tambi\u00e9n extiende su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n a las personas f\u00edsicas no consumidoras, como pueden ser los trabajadores aut\u00f3nomos. Esta protecci\u00f3n tratar\u00e1 de conseguirla mediante normas de transparencia y de conducta, imponiendo obligaciones a los prestamistas e intermediarios de cr\u00e9dito, regulando el r\u00e9gimen jur\u00eddico de estos y estableciendo un r\u00e9gimen sancionador para los incumplimientos. Una importante novedad, no prevista en la normativa europea, es la previsi\u00f3n de situaciones o circunstancias futuribles en las particularidades econ\u00f3micas del prestatario que eviten la p\u00e9rdida de su vivienda. Otra novedad que supera a la Directiva es la regulaci\u00f3n de la fase precontractual atribuyendo al Notario la funci\u00f3n de asesor imparcial, y la obligaci\u00f3n del prestamista de entregar una Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (Fein), Anexo I de la Ley, conteniendo la informaci\u00f3n personalizada que permita adem\u00e1s la comparaci\u00f3n entre pr\u00e9stamos disponibles en el\u00a0 mercado. El prestamista tambi\u00e9n deber\u00e1 evaluar en profundidad la solvencia del prestatario, fiador o garante, durante toda la vida del pr\u00e9stamo, incluso su nivel previsible de ingresos tras su jubilaci\u00f3n. Se exige una determinada capacitaci\u00f3n en el personal que eval\u00fae la solvencia y comercialice pr\u00e9stamos, adem\u00e1s se proh\u00edben los paquetes integrados por pr\u00e9stamos y otros productos. Se limita la pol\u00edtica de incentivos al personal por contrataci\u00f3n de los productos crediticios. Se establece tambi\u00e9n el derecho del consumidor a convertir su pr\u00e9stamo en la misma moneda que la de sus ingresos frente al riesgo de cambio. Se favorece tambi\u00e9n el derecho de reembolso del prestatario, a partir de los primeros a\u00f1os de vida del pr\u00e9stamo. Se favorece la conversi\u00f3n del tipo de inter\u00e9s variable a uno fijo. El vencimiento anticipado solo tendr\u00e1 lugar cuando el incumplimiento pueda considerarse significativo en relaci\u00f3n al pr\u00e9stamo contratado, con la p\u00e9rdida del derecho al plazo si concurren conjuntamente mora en el pago de parte del capital o intereses, y la cuant\u00eda de cuotas vencidas y no satisfechas supongan el 3% del capital concedido durante la primera mitad de vida del pr\u00e9stamo, o del 7% durante la segunda mitad, y adem\u00e1s y como tercer requisito, el previo requerimiento de pago, no admiti\u00e9ndose pacto contra dicho art\u00edculo 24 del Vencimiento Anticipado. El inter\u00e9s de demora se establecer\u00e1 siempre, no admitiendo pacto en contrario, como el inter\u00e9s remuneratorio incrementado en tres puntos porcentuales a lo largo del per\u00edodo en el que resulte exigible. Un punto porcentual m\u00e1s que el que el criterio mantenido hasta ahora por el Tribunal Supremo avalado por el TJUE. Esto denota una incongruencia unida a la del mantenimiento de las Comisiones de Apertura que muchos Juzgados y Tribunales inferiores vienen declarando nulas. Se actualiza la figura del Intermediario de Cr\u00e9dito Inmobiliario cuya actuaci\u00f3n puede ser a trav\u00e9s de la sucursal bancaria o en r\u00e9gimen de libre prestaci\u00f3n de servicios, obligados todos ellos a inscribirse por el Banco de Espa\u00f1a o personal competente de la C.A., en el Registro de Intermediarios de Cr\u00e9dito Inmobiliario y adem\u00e1s deber\u00e1n de disponer de un Seguro de Responsabilidad Civil Profesional o aval bancario para afrontar responsabilidades en que pudieran incurrir, para la cual se ha previsto el r\u00e9gimen sancionador que anteriormente he referido, con infracciones muy graves, graves y leves, con multas de diversa cuant\u00eda, de entre 10.000 \u20ac a 1 mill\u00f3n. Siendo competente para incoar y resolver el procedimiento sancionador el propio Banco de Espa\u00f1a o al \u00f3rgano correspondiente de la Comunidad Aut\u00f3noma. Y como tarea para el Gobierno se le impone en el plazo de seis meses a partir de ya, la aprobaci\u00f3n de un r\u00e9gimen de homologaci\u00f3n de profesionales tasadores de bienes inmuebles. En cuanto al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas al que algunas entidades se adhirieron, se consideran adheridas al mismo C\u00f3digo en su redacci\u00f3n dada en esta nueva Ley, salvo declaraci\u00f3n expresa en el plazo de un mes de mantenerse en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y la versi\u00f3n anterior. Y por \u00faltimo hemos de acotar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Nueva Ley en relaci\u00f3n al tiempo de suscripci\u00f3n del contrato, y como regla general se ha previsto la Irretroactividad de manera que solo afecta a los contratos firmados a partir de la fecha de su entrada en vigor, es decir, a partir del 15 de junio de 2019, salvo los que sean objeto de novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n a posteriori, en cuyo caso s\u00ed se les aplicar\u00e1 la Nueva Ley. Otra excepci\u00f3n es el derecho de reembolso anticipado cuando por novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n haya de sustituirse el tipo de inter\u00e9s variable por un inter\u00e9s fijo, durante el resto de vigencia del contrato. Sobre el Vencimiento Anticipado se aplicar\u00e1 el art. 24 de la Nueva Ley, a todos los contratos firmados antes del 15 de junio, salvo que el deudor considere que el r\u00e9gimen anterior le favorece m\u00e1s. No obstante cuando el vencimiento anticipado se hubiera ya producido seguir\u00e1 aplic\u00e1ndosele la vieja regulaci\u00f3n. El Pre\u00e1mbulo de la propia Ley, tras reconocer que el sistema hipotecario espa\u00f1ol ha hecho posible el acceso de los espa\u00f1oles a una vivienda en propiedad en una proporci\u00f3n superior a la de muchos pa\u00edses de nuestro entorno, establece como exigencia la protecci\u00f3n de las operaciones de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos y […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":45601,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_oct_exclude_from_cache":false,"_mi_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[41],"tags":[],"class_list":["post-45463","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articles"],"yoast_head":"\n