![\"Presentaci\u00f3n1\"](\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2019\/05\/Presentaci\u00f3n16.jpg\")
<\/a>Este art\u00edculo se public\u00f3 en la Revista Inmueble.<\/strong>\u00a0A la hora de analizar las distintas obligaciones<\/strong> que se derivan de un contrato de arrendamiento para arrendador y arrendatario debe comenzarse por diferenciar si estamos ante el r\u00e9gimen jur\u00eddico de un arrendamiento de vivienda o si se trata de un arrendamiento destinado a uso distinto<\/strong> (categor\u00eda esta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los de local de negocio y los asimilados a estos).<\/strong><\/p>\nEsta distinci\u00f3n resulta esencial ya que de la misma se derivan determinadas medidas de protecci\u00f3n<\/strong> para el arrendatario solo en los supuestos en los que la finalidad del arrendamiento sea la satisfacci\u00f3n de la necesidad de la vivienda del arrendatario y de su familia (art. 6 LAU).<\/p>\n Por el contrario, en la regulaci\u00f3n de los arrendamientos<\/strong> para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar a la autonom\u00eda de la voluntad de las partes todos los elementos del contrato y solo en su defecto, se regir\u00e1 por lo establecido en el T\u00edtulo III de la Ley y supletoriamente<\/strong> por el r\u00e9gimen del C\u00f3digo Civil (art. 4.3 LAU).<\/p>\n \u201c<\/i><\/b>Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1,<\/strong> los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes<\/strong>, en su defecto, por lo dispuesto en el t\u00edtulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil.\u201d<\/i><\/p>\n Sin perjuicio de la autonom\u00eda de la voluntad apuntada en los arrendamientos para uso distinto de vivienda existen dos excepciones<\/span><\/strong> contempladas en el T\u00edtulo IV de la LAU.<\/strong> La primera, referida a la obligatoriedad de exigir y prestar fianza (de dos mensualidades de renta), a la celebraci\u00f3n del contrato (art. 36 LAU), y la segunda relativa a la indisponibilidad de la facultad de arrendador y arrendatario<\/strong> de compelerse rec\u00edprocamente a la formalizaci\u00f3n por escrito del contrato de arrendamiento (art. 37 LAU).<\/p>\n Es evidente que el legislador entiende que no puede tener la misma protecci\u00f3n un arrendamiento de vivienda para una familia,<\/strong> que un arrendamiento con un fin econ\u00f3mico.<\/p>\n El art. 6 LAU se refiere a la naturaleza de las normas generales de los arrendamientos<\/strong> de vivienda de la siguiente manera:<\/p>\n \u201cSon nulas,<\/strong> y se tendr\u00e1n por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario<\/strong> las normas del presente T\u00edtulo, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.\u201d<\/i><\/i><\/p>\n Por tanto, los derechos reconocidos al arrendatario en las normas imperativas de la LAU son irrenunciables. De tal manera que cualquier estipulaci\u00f3n en contrario prevista en un contrato de arrendamiento ser\u00eda nula de pleno derecho. No se permite al arrendador establecer pactos en contra de los derechos que la LAU reconoce al arrendatario, pero s\u00ed se permite el caso inverso: incluir en el contrato estipulaciones m\u00e1s favorables al arrendatario que las previstas en la Ley. AP Baleares, sec. 3\u00aa Sentencia de 29\/01\/19, n\u00ba 33\/2019, rec. 643\/2018:<\/strong><\/p>\n \u201cEn consecuencia, no cabe hablar, como pretende la parte apelante, de concurrencia de una causa de nulidad del segundo contrato por no respetar las fechas de pr\u00f3rroga del primero, puesto que el segundo est\u00e1 amparando la libertad de pactos a favor del arrendatario y el\u00a0derecho\u00a0de este a desplazar un contrato anterior por uno nuevo; bien entendido que el \u00faltimo era m\u00e1s beneficioso para el arrendatario, por lo que ello no entra en conflicto con la voluntad legislativa proteccionista a favor del inquilino, pues esta no permite al arrendador pactos en contra de los\u00a0<\/span>derechos del arrendatario<\/span>, pero s\u00ed permite a este concluir pactos m\u00e1s favorables a sus propios\u00a0<\/span>derechos<\/span>\u201d.\u00a0<\/strong><\/i><\/p>\n Las obligaciones m\u00e1s importantes del arrendador de vivienda ser\u00edan<\/span>:<\/strong><\/p>\n 1.- Respetar la duraci\u00f3n m\u00ednima del arrendamiento<\/strong> (art. 9 LAU).<\/b>\u00a0Si bien la duraci\u00f3n del arrendamiento ser\u00e1 libremente pactada por las partes, la LAU obliga al arrendador a respetar un plazo de duraci\u00f3n m\u00ednimo que ser\u00e1 de 5 a\u00f1os (arrendador persona f\u00edsica), o 7 a\u00f1os (si el arrendador es persona jur\u00eddica), salvo que exista incumplimiento del arrendatario o concurra la situaci\u00f3n de necesidad de la vivienda para el arrendador o sus familiares en primer grado o por adopci\u00f3n para el c\u00f3nyuge en los casos de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial.<\/p>\n 2.- Conservaci\u00f3n de la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido<\/strong> (art. 21 LAU), siempre y cuando el posible deterioro no sea por culpa del arrendatario o se trate de peque\u00f1as reparaciones que ser\u00e1n de cuenta del inquilino.<\/p>\n Estas reparaciones son obligatorias para el arrendador no siendo posible repercutirlas al arrendatario. Una cl\u00e1usula contractual en sentido contrario ser\u00eda nula.<\/p>\n 3. Dep\u00f3sito y devoluci\u00f3n de la fianza legal<\/strong> (art. 16.4 LAU).<\/b>\u00a0Cada comunidad aut\u00f3noma ha regulado el dep\u00f3sito de la fianza del alquiler estableciendo el r\u00e9gimen de sanciones en caso de incumplimiento.<\/p>\n Finalizado el arrendamiento, si el inquilino ha cumplido con sus obligaciones y no existen desperfectos en la vivienda ni cantidades adeudadas, el arrendador tiene la obligaci\u00f3n de devolver la fianza en el plazo voluntario de un mes. Si se incumple dicho plazo por el arrendador deber\u00e1 abonar\u00a0intereses moratorios en la tasa del inter\u00e9s legal<\/strong>\u00a0de manera autom\u00e1tica. En este sentido podemos citar la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 4, de 20 de julio de 2016, n\u00ba 455\/2016:<\/strong><\/p>\n <\/b>\u00ab3.4.- En este sentido, y como\u00a0es\u00a0que la\u00a0<\/span>fianza<\/span><\/strong>\u00a0tiene finalidad garantista<\/strong> <\/span><\/b>del<\/span>\u00a0<\/span><\/b>cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, al finalizar el arrendamiento es preciso liquidar las posibles responsabilidades u obligaciones pendientes del arrendatario, en su caso, de forma que (i) si el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones el arrendador deber\u00e1 restituirle la fianza \u00edntegramente,<\/strong> esto es, por el importe entregado en su d\u00eda <\/span>y (ii) si el arrendatario incurri\u00f3 en responsabilidad, el arrendador deber\u00e1 restituirle \u00fanicamente la diferencia entre lo entregado y la cantidad que corresponda a la satisfacci\u00f3n de tales obligaciones, si quedare remanente\u201d.<\/strong><\/i><\/p>\n 4.- El\u00a0arrendador est\u00e1 obligado a entregar recibos del pago salvo que dichos pagos se efect\u00faen por medios que acrediten el cumplimiento<\/strong> (art. 17.4 LAU).<\/p>\n 5.-<\/strong> Permitir obras de adecuaci\u00f3n a arrendatarios con discapacidad<\/strong> (art. 24 LAU). El arrendador est\u00e1 obligado a permitir que el inquilino realice en el interior de la vivienda aquellas obras necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada con motivo de una discapacidad o por edad superior a setenta a\u00f1os. No es necesario que sea en beneficio del propio arrendatario, sino que podr\u00e1n hacerse tambi\u00e9n para el c\u00f3nyuge<\/strong> o persona con an\u00e1loga relaci\u00f3n de afectividad, as\u00ed como familiares que convivan de forma permanente.<\/p>\n En cuanto a los gastos generales equivocadamente tiende a pensarse que, algunos de ellos, obligatoriamente deben ser asumidos por el arrendador.<\/strong> Esto no es as\u00ed salvo pacto en contrario en el contrato. El art\u00edculo 20 LAU establece:<\/p>\n \u201c1.\u00a0<\/b><\/em>Las partes podr\u00e1n pactar que los gastos generales<\/strong> para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.\u201d<\/strong><\/em><\/p>\n Es decir, tanto las cuotas de comunidad, como el IBI,<\/strong> la tasa de basuras, seguro de hogar y similares pueden ser repercutidos al arrendatario en el contrato. Eso s\u00ed, para ello es requisito imprescindible que se especifiquen por escrito indicando la cuant\u00eda anual de dichos gastos a la fecha del contrato.<\/em><\/p>\n Las obligaciones m\u00e1s importantes del arrendatario de vivienda ser\u00edan<\/span>:<\/strong><\/p>\n 1.- Pago de la renta<\/strong> (art. 17 LAU). Se consagra la libertad de las partes en cuanto a la fijaci\u00f3n del importe, el plazo, el lugar y el procedimiento de pago.<\/p>\n Sea alta o baja la renta pactada tendr\u00e1 car\u00e1cter de obligaci\u00f3n que se deber\u00e1 respetar por arrendatario y arrendador.<\/p>\n 2.- Realizar el pago de una fianza<\/strong>\u00a0al comienzo de la relaci\u00f3n de alquiler (art. 36 LAU). El importe de la misma ser\u00e1 una mensualidad de renta<\/strong>\u00a0en el arrendamiento de viviendas (dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda).<\/p>\n La entrega de la fianza no permite al arrendatario dar por cobradas mensualidades por compensaci\u00f3n o a cuenta de dicha fianza. SAP Barcelona de 7 de octubre de 2.015 (EDJ 2015\/213996):<\/span><\/p>\n \u201cDe lo expuesto se infiere, pues, que el arrendatario no puede compensar unilateralmente las rentas debidas con la fianza, sino que debe pagar las rentas dentro del plazo establecido en el contrato y s\u00f3lo al final del arriendo y siempre que el arrendatario haya restituido la posesi\u00f3n del inmueble puede reclamar la restituci\u00f3n del dep\u00f3sito y la fianza en el saldo que corresponda\u201d.<\/i><\/p>\n