![\"???\"](\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2019\/03\/Andr\u00e9s-Bonet-1.jpg\")
<\/a>Esta\u00a0Ley<\/strong>\u00a0se aprob\u00f3 en el\u00a0Congreso<\/strong>\u00a0de los Diputados<\/strong>\u00a0y se public\u00f3 en el\u00a0Bolet\u00edn Oficial de las Cortes Generales<\/strong>\u00a0el pasado 14 de febrero de 2019.<\/p>\nTras varios a\u00f1os de retraso en trasponer la Directiva Europea,<\/strong> el Gobierno actual ha conseguido aprobar la nueva y tan esperada Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, con el apoyo de los principales grupos parlamentarios y con el voto en contra de PODEMOS, ERC Y BILDU.<\/p>\n La aprobaci\u00f3n de esta Ley<\/strong>, que entrar\u00e1 en vigor tres meses despu\u00e9s de su publicaci\u00f3n en el BOE<\/strong>, es de enorme transcendencia no \u00fanicamente por su contenido normativo<\/strong> y por la necesidad de regular la informaci\u00f3n<\/strong> que debe ser suministrada al cliente previamente a la concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo,<\/strong> sino tambi\u00e9n por las vicisitudes que se dan hoy en d\u00eda en la pr\u00e1ctica judicial,<\/strong> d\u00f3nde con frecuencia nos encontramos con la solicitud de nulidad<\/strong> de numerosas cl\u00e1usulas existentes en los contratos de financiaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n Esta Ley<\/strong>\u00a0previene, entre otras cuestiones, que antes de la firma de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito,<\/strong> el cliente bancario goce de toda la informaci\u00f3n<\/strong> y se obligue con toda la informaci\u00f3n necesaria para ello.<\/p>\n Sin m\u00e1s pre\u00e1mbulo, vamos a mencionar algunas de las caracter\u00edsticas<\/strong> m\u00e1s relevantes de esta Ley:<\/strong><\/p>\n – <\/b>Aplicaci\u00f3n a todas las personas f\u00edsicas<\/strong>: <\/b>Esta Ley<\/strong> ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a todas las personas f\u00edsicas, ya sean deudores, fiadores o garantes de pr\u00e9stamos<\/strong> <\/span>hipotecarios o garantizados con otro derecho real<\/strong> de garant\u00eda sobre inmuebles de uso residencial o para adquirir o mantener derechos sobre terrenos construidos o por construir.<\/p>\n Una cuesti\u00f3n importante es que se ampl\u00eda el \u00e1mbito<\/strong> subjetivo de aplicaci\u00f3n a los aut\u00f3nomos, en consonancia con la l\u00ednea seguida de nuestro ordenamiento jur\u00eddico<\/strong> de proteger a este colectivo.<\/p>\n – <\/b>Se incluye la posibilidad de dar en pago<\/strong> el inmueble hipotecado en garant\u00eda del pr\u00e9stamo, con car\u00e1cter liberatorio de la totalidad de la deuda<\/strong> derivada del mismo.<\/p>\n Ahora bien, en el articulado de la Ley<\/strong> no se recoge la obligatoriedad de las entidades prestamistas de aceptar la daci\u00f3n en pago<\/strong> -que era una de las cuestiones m\u00e1s demandadas por algunos sectores-, sino que para poder acogerse a ella, habr\u00e1 que acudir al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas Bancarias<\/strong> al que est\u00e1n adheridas la mayor\u00eda de entidades bancarias y que se incorpor\u00f3 en el Real Decreto-Ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos.<\/i><\/strong><\/p>\n – Los requisitos para poder acceder a la daci\u00f3n en pago<\/strong> conforme al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas<\/strong> mencionado, ser\u00edan:<\/p>\n I.- Deudores hipotecarios<\/strong> que se encuentren en el llamado \u201cumbral de exclusi\u00f3n\u201d, sin ingresos suficientes, con cuotas hipotecarias superiores al 60% del nivel de ingresos y para los que la reestructuraci\u00f3n<\/strong> de la deuda no haya sido o no sea viable.<\/p>\n II.- La daci\u00f3n en pago<\/strong> supondr\u00e1 la cancelaci\u00f3n total de la deuda garantizada<\/strong> con hipoteca y de las responsabilidades personales<\/strong> del deudor y de terceros frente a la entidad por raz\u00f3n de la misma deuda.<\/p>\n III.- El deudor<\/strong>, si as\u00ed lo solicitara en el momento de pedir la daci\u00f3n en pago,<\/strong> podr\u00e1 permanecer durante un plazo de dos a\u00f1os en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda<\/strong> en el momento de la daci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n IV.- En funci\u00f3n de la colaboraci\u00f3n que el cliente preste para la formalizaci\u00f3n de la daci\u00f3n,<\/strong> se puede negociar el reparto del impuesto de plusval\u00eda<\/strong> generado por dicha daci\u00f3n.<\/p>\n V.- Si se ha iniciado un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong> y se ha anunciado la subasta<\/strong>, la entidad no est\u00e1 obligada a admitir la daci\u00f3n en pago.<\/strong> Tampoco lo estar\u00e1 en el caso que la vivienda est\u00e9 gravada con cargas posteriores. Esta medida no ser\u00e1 aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecuci\u00f3n en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda est\u00e9 gravada con cargas posteriores.<\/p>\n – <\/b>Se exige una mayor publicidad en los contratos de pr\u00e9stamo\/cr\u00e9dito:<\/strong> Se obliga as\u00ed a advertir claramente si el tipo es variable, fijo, o mixto,\u00a0 as\u00ed como presentar ejemplo gr\u00e1fico de c\u00f3mo afectar\u00eda la fluctuaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s en el contrato firmado.<\/p>\n Se prev\u00e9 la posibilidad tambi\u00e9n de convertir el pr\u00e9stamo\/cr\u00e9dito<\/strong> de fijo a variable mientras est\u00e9 vigente.<\/p>\n Es necesario indicar los servicios accesorios de obligada contrataci\u00f3n para el cliente y si es posible, indicar cu\u00e1l de ellos puede contratarse con un proveedor distinto del prestamista.<\/p>\n –<\/b> Se proh\u00edben las cl\u00e1usulas limitativas de tipos de inter\u00e9s a la baja \u2013conocidas popularmente como cl\u00e1usulas suelo<\/strong>-, en los pr\u00e9stamos a inter\u00e9s variable.<\/p>\n – <\/b>Obligaci\u00f3n de informar de los gastos y su distribuci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n Los gastos de tasaci\u00f3n<\/strong> ser\u00e1n a cargo del prestatario y los de gestor\u00eda<\/strong> a cargo del prestamista.<\/p>\n Los aranceles notariales<\/strong> ser\u00e1n de cargo del prestamista, y el coste de las copias, de quien las solicite.<\/p>\n Los gastos de inscripci\u00f3n de las garant\u00edas<\/strong> en el Registro de la Propiedad corresponder\u00e1n al prestamista.<\/strong><\/p>\n El pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales<\/strong> y Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/strong> se realizar\u00e1 de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.<\/p>\n A este respecto, recordar que el pasado 8 de noviembre de 2018<\/strong> se aprob\u00f3 un Real Decreto-Ley<\/strong> que obliga a los prestamistas a abonar el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/strong> respecto de las hipotecas firmadas a partir del 12 de noviembre.<\/p>\n – <\/b>Se aminoran los importes a abonar al prestamista en los supuestos de reembolso o amortizaci\u00f3n anticipada del pr\u00e9stamo,<\/strong> tanto en los pr\u00e9stamos a inter\u00e9s fijo como en los pr\u00e9stamos a intereses variables, y quedando de la siguiente forma:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 -0,25%<\/strong> durante los primeros tres a\u00f1os de vida del contrato.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 -0,15%<\/strong> durante los primeros cinco a\u00f1os del plazo del pr\u00e9stamo.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 -2%<\/strong> durante los primeros 10 a\u00f1os.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 -1,5%<\/strong> durante el resto del plazo.<\/p>\n – Vencimiento Anticipado:<\/b>\u00a0Una de las introducciones m\u00e1s significativas de la Ley,<\/strong> es la regulaci\u00f3n legal del vencimiento anticipado en contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito<\/strong>, que faculta al prestamista a practicarlo siempre que se den conjuntamente, los siguientes requisitos:<\/p>\n a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital<\/strong> del pr\u00e9stamo o de los intereses.<\/p>\n b) Que la cuant\u00eda de las cuotas vencidas<\/strong> y no satisfechas equivalgan al menos:<\/p>\n c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario<\/strong> concedi\u00e9ndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirti\u00e9ndole de que, de no ser atendido, reclamar\u00e1 el reembolso total adeudado del pr\u00e9stamo.<\/p>\n Esta posibilidad de vencimiento anticipado<\/strong> con los requisitos expuestos anteriormente, ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a aquellos contratos posteriores y <\/b>anteriores a su entrada en vigor <\/strong>en los que se incluyan cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado, salvo que el deudor alegara que la previsi\u00f3n<\/strong> que contiene la escritura es m\u00e1s favorable para \u00e9l.<\/p>\n Sin embargo, tal como establece el mismo art\u00edculo 24 de la Ley<\/strong>, \u201cno ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n este art\u00edculo<\/strong> a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria para hacerlo efectivo,<\/strong> y estuviera este suspendido o no\u201d.<\/i><\/p>\n Por tanto y en conclusi\u00f3n, no parecen existir dudas acerca de la posibilidad de los prestamistas<\/strong> de dar por vencido anticipadamente el pr\u00e9stamo conforme al art. 24 de la presente Ley<\/strong> en vez de conforme a la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado que conste en escritura.<\/p>\n – Inter\u00e9s de demora:\u00a0<\/b>Se limitan en el art. 25<\/strong> al inter\u00e9s remuneratorio m\u00e1s tres puntos porcentuales en el per\u00edodo que sea exigible, y se devengar\u00e1 \u00fanicamente sobre el capital vencido y pendiente de pago y no podr\u00e1n ser capitalizados.<\/strong><\/p>\n Andr\u00e9s Bonet Porto<\/strong><\/p>\n Abogado de Derecho Bancario y Procesal<\/strong><\/p>\n Medina Cuadros en Granada<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Esta\u00a0Ley\u00a0se aprob\u00f3 en el\u00a0Congreso\u00a0de los Diputados\u00a0y se public\u00f3 en el\u00a0Bolet\u00edn Oficial de las Cortes Generales\u00a0el pasado 14 de febrero de 2019. Tras varios a\u00f1os de retraso en trasponer la Directiva Europea, el Gobierno actual ha conseguido aprobar la nueva y tan esperada Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, con el apoyo de los principales grupos parlamentarios y con el voto en contra de PODEMOS, ERC Y BILDU. La aprobaci\u00f3n de esta Ley, que entrar\u00e1 en vigor tres meses despu\u00e9s de su publicaci\u00f3n en el BOE, es de enorme transcendencia no \u00fanicamente por su contenido normativo y por la necesidad de regular la informaci\u00f3n que debe ser suministrada al cliente previamente a la concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo, sino tambi\u00e9n por las vicisitudes que se dan hoy en d\u00eda en la pr\u00e1ctica judicial, d\u00f3nde con frecuencia nos encontramos con la solicitud de nulidad de numerosas cl\u00e1usulas existentes en los contratos de financiaci\u00f3n. Esta Ley\u00a0previene, entre otras cuestiones, que antes de la firma de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, el cliente bancario goce de toda la informaci\u00f3n y se obligue con toda la informaci\u00f3n necesaria para ello. Sin m\u00e1s pre\u00e1mbulo, vamos a mencionar algunas de las caracter\u00edsticas m\u00e1s relevantes de esta Ley: – Aplicaci\u00f3n a todas las personas f\u00edsicas: Esta Ley ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a todas las personas f\u00edsicas, ya sean deudores, fiadores o garantes de pr\u00e9stamos hipotecarios o garantizados con otro derecho real de garant\u00eda sobre inmuebles de uso residencial o para adquirir o mantener derechos sobre terrenos construidos o por construir. Una cuesti\u00f3n importante es que se ampl\u00eda el \u00e1mbito subjetivo de aplicaci\u00f3n a los aut\u00f3nomos, en consonancia con la l\u00ednea seguida de nuestro ordenamiento jur\u00eddico de proteger a este colectivo. – Se incluye la posibilidad de dar en pago el inmueble hipotecado en garant\u00eda del pr\u00e9stamo, con car\u00e1cter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo. Ahora bien, en el articulado de la Ley no se recoge la obligatoriedad de las entidades prestamistas de aceptar la daci\u00f3n en pago -que era una de las cuestiones m\u00e1s demandadas por algunos sectores-, sino que para poder acogerse a ella, habr\u00e1 que acudir al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas Bancarias al que est\u00e1n adheridas la mayor\u00eda de entidades bancarias y que se incorpor\u00f3 en el Real Decreto-Ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos. – Los requisitos para poder acceder a la daci\u00f3n en pago conforme al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas mencionado, ser\u00edan: I.- Deudores hipotecarios que se encuentren en el llamado \u201cumbral de exclusi\u00f3n\u201d, sin ingresos suficientes, con cuotas hipotecarias superiores al 60% del nivel de ingresos y para los que la reestructuraci\u00f3n de la deuda no haya sido o no sea viable. II.- La daci\u00f3n en pago supondr\u00e1 la cancelaci\u00f3n total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por raz\u00f3n de la misma deuda. III.- El deudor, si as\u00ed lo solicitara en el momento de pedir la daci\u00f3n en pago, podr\u00e1 permanecer durante un plazo de dos a\u00f1os en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la daci\u00f3n. IV.- En funci\u00f3n de la colaboraci\u00f3n que el cliente preste para la formalizaci\u00f3n de la daci\u00f3n, se puede negociar el reparto del impuesto de plusval\u00eda generado por dicha daci\u00f3n. V.- Si se ha iniciado un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria y se ha anunciado la subasta, la entidad no est\u00e1 obligada a admitir la daci\u00f3n en pago. Tampoco lo estar\u00e1 en el caso que la vivienda est\u00e9 gravada con cargas posteriores. Esta medida no ser\u00e1 aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecuci\u00f3n en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda est\u00e9 gravada con cargas posteriores. – Se exige una mayor publicidad en los contratos de pr\u00e9stamo\/cr\u00e9dito: Se obliga as\u00ed a advertir claramente si el tipo es variable, fijo, o mixto,\u00a0 as\u00ed como presentar ejemplo gr\u00e1fico de c\u00f3mo afectar\u00eda la fluctuaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s en el contrato firmado. Se prev\u00e9 la posibilidad tambi\u00e9n de convertir el pr\u00e9stamo\/cr\u00e9dito de fijo a variable mientras est\u00e9 vigente. Es necesario indicar los servicios accesorios de obligada contrataci\u00f3n para el cliente y si es posible, indicar cu\u00e1l de ellos puede contratarse con un proveedor distinto del prestamista. – Se proh\u00edben las cl\u00e1usulas limitativas de tipos de inter\u00e9s a la baja \u2013conocidas popularmente como cl\u00e1usulas suelo-, en los pr\u00e9stamos a inter\u00e9s variable. – Obligaci\u00f3n de informar de los gastos y su distribuci\u00f3n: Los gastos de tasaci\u00f3n ser\u00e1n a cargo del prestatario y los de gestor\u00eda a cargo del prestamista. Los aranceles notariales ser\u00e1n de cargo del prestamista, y el coste de las copias, de quien las solicite. Los gastos de inscripci\u00f3n de las garant\u00edas en el Registro de la Propiedad corresponder\u00e1n al prestamista. El pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados se realizar\u00e1 de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable. A este respecto, recordar que el pasado 8 de noviembre de 2018 se aprob\u00f3 un Real Decreto-Ley que obliga a los prestamistas a abonar el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados respecto de las hipotecas firmadas a partir del 12 de noviembre. – Se aminoran los importes a abonar al prestamista en los supuestos de reembolso o amortizaci\u00f3n anticipada del pr\u00e9stamo, tanto en los pr\u00e9stamos a inter\u00e9s fijo como en los pr\u00e9stamos a intereses variables, y quedando de la siguiente forma: En una hipoteca variable, la comisi\u00f3n m\u00e1xima ser\u00e1: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 -0,25% durante los primeros tres a\u00f1os de vida del contrato. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 -0,15% durante los primeros cinco a\u00f1os del plazo del pr\u00e9stamo. 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