![\"IMG-20181011-WA0026\"](\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/IMG-20181011-WA0026.jpg\")
<\/a>El pasado 14 de diciembre de 2018<\/strong> se aprob\u00f3 en el Consejo de Ministros el Real Decreto-Ley 21\/2018<\/strong> de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Su publicaci\u00f3n en el BOE fue el 18 de diciembre y entr\u00f3 en vigor al d\u00eda siguiente.<\/strong><\/p>\nTras la aprobaci\u00f3n del Real Decreto,<\/strong> la Ley deb\u00eda pasar por la convalidaci\u00f3n y ratificaci\u00f3n en el Congreso de los Diputados<\/strong> en un plazo de 30 d\u00edas desde su promulgaci\u00f3n, pero cuando la Ley<\/strong> lleg\u00f3 al Congreso, no se aprob\u00f3,<\/strong> quedando derogado el Real Decreto Ley<\/strong> de 21 de diciembre de 2018 de materias urgentes en materia de vivienda y alquiler.<\/p>\n Ahora cabe preguntarse:<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 pasa con los contratos de alquiler<\/strong> que se firmaron durante ese mes largo que transcurri\u00f3 desde el 19 de diciembre y el 22 de enero?<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 ocurre con los contratos firmados a partir del 22 de enero?<\/strong><\/p>\n La derogaci\u00f3n del Real Decreto Ley<\/strong> no tiene efectos retroactivos, por tanto, a los contratos firmados durante ese mes se les aplica de hecho las modificaciones que introduc\u00eda. El Real Decreto<\/strong> modificaba cuestiones relacionadas con la Ley de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal, Ley de Enjuiciamiento Civil y Haciendas Locales.<\/strong><\/p>\n En este art\u00edculo vamos a analizar las consecuencias de la aplicaci\u00f3n del Real Decreto y la posterior derogaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n En arrendamientos urbanos:<\/span><\/strong><\/p>\n Los contratos firmados durante la vigencia del Real Decreto<\/strong> se reg\u00edan por las disposiciones del mismo:<\/p>\n Ampliaci\u00f3n del plazo m\u00ednimo<\/strong> en la duraci\u00f3n de los contratos, el aumento de la pr\u00f3rroga en 3 a\u00f1os,<\/strong> modificaci\u00f3n del \u00edndice en la actualizaci\u00f3n de la renta, imputaci\u00f3n de gastos de gesti\u00f3n y formalizaci\u00f3n<\/strong> del contrato de arrendamiento y l\u00edmite en la fijaci\u00f3n de la garant\u00eda adicional.<\/p>\n Al aplicar la derogaci\u00f3n del Real Decreto<\/strong>, los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 22 de enero de 2019,<\/strong> volver\u00e1n a regirse en su totalidad por la Ley de 2013.<\/strong><\/p>\n Ampliaci\u00f3n del plazo m\u00ednimo de los contratos<\/span><\/strong> de arrendamiento de vivienda (modificaci\u00f3n del art. 9 de la LAU):<\/p>\n La duraci\u00f3n de los contratos de arrendamientos<\/strong> celebrados durante la vigencia del Real Decreto se situaba como m\u00ednimo en 5 a\u00f1os,<\/strong> \u00a07 a\u00f1os<\/strong> si el arrendador era persona jur\u00eddica.<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 pasa si se ha firmado el contrato a partir del 23 de enero<\/strong>?<\/p>\n Se mantiene el periodo m\u00ednimo en 3 a\u00f1os<\/strong> prorrogable a 1 a\u00f1o, siguiendo las pautas de la Ley de 2013.<\/strong><\/p>\n En cuanto al aumento de la pr\u00f3rroga del contrato<\/span> <\/strong>(modificaci\u00f3n del art.10 de la LAU)<\/p>\n En los contratos firmados durante el periodo de vigencia del Real Decreto,<\/strong> el incremento de la duraci\u00f3n de la pr\u00f3rroga del contrato es de 3 a\u00f1os, tras finalizar la duraci\u00f3n del contrato.<\/p>\n En los contratos firmados al entrar en vigor la derogaci\u00f3n, la pr\u00f3rroga vuelve a ser de 1 a\u00f1o.<\/strong><\/p>\n En la modificaci\u00f3n respecto a la revisi\u00f3n de precios<\/span><\/strong> (modificaci\u00f3n art. 18.1 LAU)<\/p>\n Durante la vigencia del Real Decreto<\/strong> se estableci\u00f3 que la revisi\u00f3n de precios se har\u00eda en funci\u00f3n del \u00cdndice de Garant\u00eda de la Competitividad (IGC), en el contrato de arrendamiento se contemplaba la revisi\u00f3n del precio de la renta, aunque no se indicaba en base a qu\u00e9 \u00edndice se deba hacer.<\/strong><\/p>\n Tras la derogaci\u00f3n,<\/strong> la actualizaci\u00f3n de la renta vuelve a sincronizarse con la subida del IPC anual.<\/strong><\/p>\n Respecto a la imputaci\u00f3n de gastos de gesti\u00f3n y formalizaci\u00f3n del contrato <\/span><\/strong>del arrendador.<\/p>\n Durante el tiempo que estuvo en vigor el Real Decreto, los gastos de gesti\u00f3n y formalizaci\u00f3n<\/strong> del contrato del arrendamiento estaban a cargo del arrendador cuando este fuera persona jur\u00eddica.<\/p>\n A partir de la derogaci\u00f3n, la persona que har\u00e1 frente a los gastos de gesti\u00f3n<\/strong> que se devenguen con la formalizaci\u00f3n de los contratos ser\u00e1 seg\u00fan se acuerde.<\/p>\n L\u00edmite de la fijaci\u00f3n de la garant\u00eda adicional<\/span><\/strong><\/p>\n Con el Real Decreto en vigor, la garant\u00eda adicional<\/strong> que se pod\u00eda fijar en el contrato de arrendamiento, adem\u00e1s de la fianza en met\u00e1lico, no pod\u00eda ser superior a dos meses de renta. Tras la derogaci\u00f3n, los arrendadores vuelven a no tener ning\u00fan l\u00edmite<\/strong> para la fijaci\u00f3n de esa garant\u00eda adicional.<\/p>\n R\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/span><\/strong><\/p>\n Durante el periodo de tiempo que estuvo en vigor el Real Decreto, las medidas que afectaban a la Ley de Propiedad Horizontal se dejaban sin efecto<\/strong>, la m\u00e1s destacada y novedosa era el establecimiento de cuotas especiales o incremento de la cuota ordinaria para los propietarios que dedicaban la vivienda a alquiler tur\u00edstico<\/strong>. El incremento se situaba en un 20% como m\u00e1ximo de la cuota ordinaria. <\/b><\/p>\n Sin el Real Decreto,<\/strong> la posibilidad de gravar al propietario de la vivienda con un cargo adicional en su cuota de comunidad por su uso como vivienda tur\u00edstica, desaparece.<\/p>\n Ley de Enjuiciamiento Civil<\/span><\/strong><\/p>\n Durante la vigencia del Real Decreto<\/strong> 21\/2018, en caso de requerimiento de impagos en procedimientos de desahucio, el demandado deb\u00eda ser informado de la posibilidad de poder acudir a los Servicios Sociales, si se apreciaba vulnerabilidad, el arrendado pod\u00eda solicitar al Juzgado la suspensi\u00f3n del procedimiento por plazo de un mes en el caso de que el demandante fuera persona f\u00edsica, o de dos meses, si el demandante era persona jur\u00eddica. El juzgado igualmente deb\u00eda comunicar a la Administraci\u00f3n competente la existencia del procedimiento para que valorara si exist\u00edan indicios de una situaci\u00f3n de vulnerabilidad. En caso afirmativo, la Administraci\u00f3n competente ten\u00eda potestad para solicitar la suspensi\u00f3n del procedimiento por el plazo explicado anteriormente. As\u00ed, la Administraci\u00f3n pod\u00eda adoptar las medidas oportunas para proteger a aquellas personas que se encontraran en situaci\u00f3n de vulnerabilidad. Una vez transcurrido el plazo, el procedimiento judicial seguir\u00eda su curso.<\/p>\n En la Disposici\u00f3n Transitoria del Real Decreto<\/strong> no se establec\u00eda nada relativo a los procedimientos de desahucio por impago<\/strong> ya iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.<\/strong> No obstante, consideramos que esta medida solo debe ser de aplicaci\u00f3n para los procedimientos judiciales iniciados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 <\/b>por aplicaci\u00f3n del principio de seguridad jur\u00eddica.<\/strong><\/p>\n Haciendas Locales<\/span><\/strong><\/p>\n Durante el Real Decreto se establec\u00eda un incremento del importe del IBI<\/strong> para las viviendas residenciales desocupadas, otra medida que se introduc\u00eda era la bonificaci\u00f3n de hasta un 95% de la cuota \u00edntegra del IBI<\/strong> para aquellos pisos que estuvieran destinados a vivienda con renta limitada.<\/p>\n Estas medidas se dejan sin efecto tras la derogaci\u00f3n del Real Decreto.<\/strong><\/p>\n Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n En t\u00e9rminos generales, el Real Decreto 21\/2018 tra\u00eda consigo la introducci\u00f3n de una serie de medidas aplicables<\/strong> a diversos \u00e1mbitos para frenar la subida en el precio del alquiler de viviendas.<\/strong> Sobre todo, ante la falta de oferta de vivienda destinada a alquiler de larga duraci\u00f3n en favor de las viviendas que se destinan a alquiler tur\u00edstico. Sin embargo, las medidas recogidas no pasaron el tr\u00e1mite de la convalidaci\u00f3n del Congreso<\/strong> y se han aplicado solo desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019, fecha en la que qued\u00f3 derogado el Real Decreto y se volvieron a aplicar las medidas aprobadas en el a\u00f1o 2013.<\/strong><\/p>\n Las necesidades de la sociedad y la situaci\u00f3n actual<\/strong> del mercado de inmobiliario necesitan una implicaci\u00f3n de la clase pol\u00edtica para modificar y adecuar unas medidas que faciliten el acceso a la vivienda sobre todo en los casos de mayor vulnerabilidad.<\/strong><\/p>\n Laura Fern\u00e1ndez Maqueda<\/strong><\/p>\n Abogada del departamento de Inmobiliario y Laboral<\/strong><\/p>\n Medina Cuadros en Granada<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El pasado 14 de diciembre de 2018 se aprob\u00f3 en el Consejo de Ministros el Real Decreto-Ley 21\/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Su publicaci\u00f3n en el BOE fue el 18 de diciembre y entr\u00f3 en vigor al d\u00eda siguiente. Tras la aprobaci\u00f3n del Real Decreto, la Ley deb\u00eda pasar por la convalidaci\u00f3n y ratificaci\u00f3n en el Congreso de los Diputados en un plazo de 30 d\u00edas desde su promulgaci\u00f3n, pero cuando la Ley lleg\u00f3 al Congreso, no se aprob\u00f3, quedando derogado el Real Decreto Ley de 21 de diciembre de 2018 de materias urgentes en materia de vivienda y alquiler. Ahora cabe preguntarse: \u00bfQu\u00e9 pasa con los contratos de alquiler que se firmaron durante ese mes largo que transcurri\u00f3 desde el 19 de diciembre y el 22 de enero? \u00bfQu\u00e9 ocurre con los contratos firmados a partir del 22 de enero? La derogaci\u00f3n del Real Decreto Ley no tiene efectos retroactivos, por tanto, a los contratos firmados durante ese mes se les aplica de hecho las modificaciones que introduc\u00eda. El Real Decreto modificaba cuestiones relacionadas con la Ley de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal, Ley de Enjuiciamiento Civil y Haciendas Locales. En este art\u00edculo vamos a analizar las consecuencias de la aplicaci\u00f3n del Real Decreto y la posterior derogaci\u00f3n: En arrendamientos urbanos: Los contratos firmados durante la vigencia del Real Decreto se reg\u00edan por las disposiciones del mismo: Ampliaci\u00f3n del plazo m\u00ednimo en la duraci\u00f3n de los contratos, el aumento de la pr\u00f3rroga en 3 a\u00f1os, modificaci\u00f3n del \u00edndice en la actualizaci\u00f3n de la renta, imputaci\u00f3n de gastos de gesti\u00f3n y formalizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento y l\u00edmite en la fijaci\u00f3n de la garant\u00eda adicional. Al aplicar la derogaci\u00f3n del Real Decreto, los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 22 de enero de 2019, volver\u00e1n a regirse en su totalidad por la Ley de 2013. Ampliaci\u00f3n del plazo m\u00ednimo de los contratos de arrendamiento de vivienda (modificaci\u00f3n del art. 9 de la LAU): La duraci\u00f3n de los contratos de arrendamientos celebrados durante la vigencia del Real Decreto se situaba como m\u00ednimo en 5 a\u00f1os, \u00a07 a\u00f1os si el arrendador era persona jur\u00eddica. \u00bfQu\u00e9 pasa si se ha firmado el contrato a partir del 23 de enero? Se mantiene el periodo m\u00ednimo en 3 a\u00f1os prorrogable a 1 a\u00f1o, siguiendo las pautas de la Ley de 2013. En cuanto al aumento de la pr\u00f3rroga del contrato (modificaci\u00f3n del art.10 de la LAU) En los contratos firmados durante el periodo de vigencia del Real Decreto, el incremento de la duraci\u00f3n de la pr\u00f3rroga del contrato es de 3 a\u00f1os, tras finalizar la duraci\u00f3n del contrato. En los contratos firmados al entrar en vigor la derogaci\u00f3n, la pr\u00f3rroga vuelve a ser de 1 a\u00f1o. En la modificaci\u00f3n respecto a la revisi\u00f3n de precios (modificaci\u00f3n art. 18.1 LAU) Durante la vigencia del Real Decreto se estableci\u00f3 que la revisi\u00f3n de precios se har\u00eda en funci\u00f3n del \u00cdndice de Garant\u00eda de la Competitividad (IGC), en el contrato de arrendamiento se contemplaba la revisi\u00f3n del precio de la renta, aunque no se indicaba en base a qu\u00e9 \u00edndice se deba hacer. Tras la derogaci\u00f3n, la actualizaci\u00f3n de la renta vuelve a sincronizarse con la subida del IPC anual. Respecto a la imputaci\u00f3n de gastos de gesti\u00f3n y formalizaci\u00f3n del contrato del arrendador. Durante el tiempo que estuvo en vigor el Real Decreto, los gastos de gesti\u00f3n y formalizaci\u00f3n del contrato del arrendamiento estaban a cargo del arrendador cuando este fuera persona jur\u00eddica. A partir de la derogaci\u00f3n, la persona que har\u00e1 frente a los gastos de gesti\u00f3n que se devenguen con la formalizaci\u00f3n de los contratos ser\u00e1 seg\u00fan se acuerde. L\u00edmite de la fijaci\u00f3n de la garant\u00eda adicional Con el Real Decreto en vigor, la garant\u00eda adicional que se pod\u00eda fijar en el contrato de arrendamiento, adem\u00e1s de la fianza en met\u00e1lico, no pod\u00eda ser superior a dos meses de renta. Tras la derogaci\u00f3n, los arrendadores vuelven a no tener ning\u00fan l\u00edmite para la fijaci\u00f3n de esa garant\u00eda adicional. R\u00e9gimen de propiedad horizontal Durante el periodo de tiempo que estuvo en vigor el Real Decreto, las medidas que afectaban a la Ley de Propiedad Horizontal se dejaban sin efecto, la m\u00e1s destacada y novedosa era el establecimiento de cuotas especiales o incremento de la cuota ordinaria para los propietarios que dedicaban la vivienda a alquiler tur\u00edstico. El incremento se situaba en un 20% como m\u00e1ximo de la cuota ordinaria. Sin el Real Decreto, la posibilidad de gravar al propietario de la vivienda con un cargo adicional en su cuota de comunidad por su uso como vivienda tur\u00edstica, desaparece. Ley de Enjuiciamiento Civil Durante la vigencia del Real Decreto 21\/2018, en caso de requerimiento de impagos en procedimientos de desahucio, el demandado deb\u00eda ser informado de la posibilidad de poder acudir a los Servicios Sociales, si se apreciaba vulnerabilidad, el arrendado pod\u00eda solicitar al Juzgado la suspensi\u00f3n del procedimiento por plazo de un mes en el caso de que el demandante fuera persona f\u00edsica, o de dos meses, si el demandante era persona jur\u00eddica. El juzgado igualmente deb\u00eda comunicar a la Administraci\u00f3n competente la existencia del procedimiento para que valorara si exist\u00edan indicios de una situaci\u00f3n de vulnerabilidad. En caso afirmativo, la Administraci\u00f3n competente ten\u00eda potestad para solicitar la suspensi\u00f3n del procedimiento por el plazo explicado anteriormente. As\u00ed, la Administraci\u00f3n pod\u00eda adoptar las medidas oportunas para proteger a aquellas personas que se encontraran en situaci\u00f3n de vulnerabilidad. Una vez transcurrido el plazo, el procedimiento judicial seguir\u00eda su curso. En la Disposici\u00f3n Transitoria del Real Decreto no se establec\u00eda nada relativo a los procedimientos de desahucio por impago ya iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. No obstante, consideramos que esta medida solo debe ser de aplicaci\u00f3n para los procedimientos judiciales iniciados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 por aplicaci\u00f3n del principio de seguridad jur\u00eddica. 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