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<\/a>A la hora de formalizar un pr\u00e9stamo hipotecario,<\/strong> hay una serie de gastos<\/strong> que deben liquidarse inexcusablemente, y que tradicionalmente hab\u00edan sido pagados por el prestatario, que es quien solicita a la entidad financiera la concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo. Estos incluyen el coste de las escrituras realizadas por la Notar\u00eda, los gastos de inscripci\u00f3n de estas en el Registro de la Propiedad, los impuestos que se liquidan por la compraventa (IVA o ITP)<\/strong> y por el pr\u00e9stamo<\/strong> (AJD), y los honorarios de la gestor\u00eda.<\/strong><\/p>\nLa Sentencia del Tribunal Supremo<\/strong> n\u00ba 705\/2015, de 23 de diciembre, gener\u00f3 un cambio al establecer la nulidad de las cl\u00e1usulas<\/strong> incluidas en los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario, por las que se impon\u00edan al prestatario todos los costes derivados de la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/strong> Esta Sentencia desestima el recurso interpuesto contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid<\/strong>, de 26 de julio de 2013, que estimaba parcialmente una demanda colectiva interpuesta por la Organizaci\u00f3n de Consumidores y Usuarios (OCU), en la que se solicitaba la nulidad de varias cl\u00e1usulas insertas en contratos bancarios.<\/strong><\/p>\n En lo que respecta a la cuesti\u00f3n objeto de an\u00e1lisis,<\/strong> todo aquel que tenga contratada una hipoteca<\/strong>, encontrar\u00e1 en su escritura de pr\u00e9stamo hipotecario una cl\u00e1usula<\/strong> con id\u00e9ntica o muy similar redacci\u00f3n a esta: \u201cSon de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparaci\u00f3n, formalizaci\u00f3n, subsanaci\u00f3n, tramitaci\u00f3n de escrituras, modificaci\u00f3n<\/strong> \u2013incluyendo divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n o cualquier cambio que suponga alteraci\u00f3n de la garant\u00eda\u2013 y ejecuci\u00f3n de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, as\u00ed como por la constituci\u00f3n, conservaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de su garant\u00eda, siendo igualmente a su cargo las primas y dem\u00e1s gastos correspondientes al seguro de da\u00f1os, que la parte prestataria se obliga a tener vigente<\/strong> (\u2026).\u201d<\/i><\/p>\n Se invoca normativa de consumidores,<\/strong> como el art\u00edculo 89.3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios<\/strong> que califica como cl\u00e1usulas abusivas tanto \u201cla transmisi\u00f3n al consumidor y usuario de las consecuencias econ\u00f3micas de errores administrativos o de gesti\u00f3n que no le sean imputables\u201d,<\/strong> como \u201cla imposici\u00f3n al consumidor de los gastos de documentaci\u00f3n y tramitaci\u00f3n que por ley corresponda al empresario\u201d.<\/strong> Asimismo, se consideran siempre abusivas las cl\u00e1usulas que tienen por objeto imponer al consumidor bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiaci\u00f3n, aplazamientos, recargos, indemnizaci\u00f3n o penalizaciones<\/strong> que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n Solamente se pueden solicitar los gastos<\/strong> correspondientes a la formalizaci\u00f3n de la hipoteca<\/strong>, y no de la compraventa, y ser\u00e1n los siguientes:<\/p>\n \u2013\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Facturas de Notar\u00eda, Registro de la Propiedad y Gestor\u00eda.<\/strong><\/p>\n \u2013\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados.<\/strong><\/p>\n En este punto hay gran controversia, ya que Real Decreto Legislativo<\/strong> 1\/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales<\/strong> y Actos Jur\u00eddicos Documentados,<\/strong> establece es su art. 8 \u201cque estar\u00e1 obligado al pago del Impuesto<\/strong> a t\u00edtulo de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas<\/strong> por las partes en contrario, en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase,<\/strong> el que los adquiere (letra a), y, en la constituci\u00f3n de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constituci\u00f3n de pr\u00e9stamos de cualquier naturaleza,<\/strong> el obligado ser\u00e1 el prestatario (letra d).\u201d<\/i><\/p>\n Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido se\u00f1ala que \u201c<\/strong>la constituci\u00f3n de las fianzas y de los derechos de hipoteca,<\/strong> prenda y anticresis,<\/strong> en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo,<\/strong> tributar\u00e1n exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de pr\u00e9stamo.<\/strong>\u201d<\/i><\/p>\n Por el contrario, el Tribunal Supremo<\/strong>, en la citada Sentencia de 23 de diciembre,<\/strong> entiende que, en referencia al Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados,<\/strong> el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista<\/strong>. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, es precisamente el Banco<\/strong> y no el prestatario o deudor hipotecario.<\/p>\n La relevancia de esta controversia es importante, dado que el mayor importe de los gastos de formalizaci\u00f3n de hipoteca<\/strong> proviene de la liquidaci\u00f3n del impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados.<\/strong><\/p>\n Desde la citada Sentencia del Supremo<\/strong> ha habido ya muchas sentencias, tanto de los Juzgados<\/strong> especiales, creados para la resoluci\u00f3n de litigios relacionados<\/strong> con las condiciones generales incluidas en los contratos de financiaci\u00f3n<\/strong> con garant\u00edas reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona f\u00edsica, como de Audiencias Provinciales.<\/strong> No hay uniformidad en las diversas sentencias, ya que pueden variar desde estimaci\u00f3n \u00edntegra,<\/strong> a \u00fanicamente la mitad de los gastos de notar\u00eda, registro y gestor\u00eda<\/strong>, sin incluir el impuesto. Uno de los ejemplos m\u00e1s claros es el de la Audiencia Provincial de Valencia<\/strong>, en el que hay resoluciones contradictorias entre las distintas secciones que la conforman<\/strong>.<\/p>\n No nos encontramos ante un supuesto como el de las cl\u00e1usulas suelo,<\/strong> sobre el que hay resoluciones del TJUE<\/strong> y un Real Decreto Ley<\/strong> que regula la devoluci\u00f3n de las cantidades cobradas por la entidad financiera.<\/strong> Por tanto, en la actualidad, respecto a los gastos de formalizaci\u00f3n<\/strong> de los pr\u00e9stamos hipotecarios, existe una gran incertidumbre e inseguridad jur\u00eddica como consecuencia de la discrepancia de criterio de los Juzgados y Tribunales espa\u00f1oles.<\/strong><\/p>\n Ignacio Jord\u00e1n Chiveli<\/b><\/p>\n Abogado de Civil y Mercantil Medina Cuadros Valencia<\/b><\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A la hora de formalizar un pr\u00e9stamo hipotecario, hay una serie de gastos que deben liquidarse inexcusablemente, y que tradicionalmente hab\u00edan sido pagados por el prestatario, que es quien solicita a la entidad financiera la concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo. Estos incluyen el coste de las escrituras realizadas por la Notar\u00eda, los gastos de inscripci\u00f3n de estas en el Registro de la Propiedad, los impuestos que se liquidan por la compraventa (IVA o ITP) y por el pr\u00e9stamo (AJD), y los honorarios de la gestor\u00eda. La Sentencia del Tribunal Supremo n\u00ba 705\/2015, de 23 de diciembre, gener\u00f3 un cambio al establecer la nulidad de las cl\u00e1usulas incluidas en los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario, por las que se impon\u00edan al prestatario todos los costes derivados de la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo. Esta Sentencia desestima el recurso interpuesto contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 26 de julio de 2013, que estimaba parcialmente una demanda colectiva interpuesta por la Organizaci\u00f3n de Consumidores y Usuarios (OCU), en la que se solicitaba la nulidad de varias cl\u00e1usulas insertas en contratos bancarios. En lo que respecta a la cuesti\u00f3n objeto de an\u00e1lisis, todo aquel que tenga contratada una hipoteca, encontrar\u00e1 en su escritura de pr\u00e9stamo hipotecario una cl\u00e1usula con id\u00e9ntica o muy similar redacci\u00f3n a esta: \u201cSon de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparaci\u00f3n, formalizaci\u00f3n, subsanaci\u00f3n, tramitaci\u00f3n de escrituras, modificaci\u00f3n \u2013incluyendo divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n o cualquier cambio que suponga alteraci\u00f3n de la garant\u00eda\u2013 y ejecuci\u00f3n de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, as\u00ed como por la constituci\u00f3n, conservaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de su garant\u00eda, siendo igualmente a su cargo las primas y dem\u00e1s gastos correspondientes al seguro de da\u00f1os, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (\u2026).\u201d Se invoca normativa de consumidores, como el art\u00edculo 89.3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que califica como cl\u00e1usulas abusivas tanto \u201cla transmisi\u00f3n al consumidor y usuario de las consecuencias econ\u00f3micas de errores administrativos o de gesti\u00f3n que no le sean imputables\u201d, como \u201cla imposici\u00f3n al consumidor de los gastos de documentaci\u00f3n y tramitaci\u00f3n que por ley corresponda al empresario\u201d. Asimismo, se consideran siempre abusivas las cl\u00e1usulas que tienen por objeto imponer al consumidor bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiaci\u00f3n, aplazamientos, recargos, indemnizaci\u00f3n o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separaci\u00f3n. Solamente se pueden solicitar los gastos correspondientes a la formalizaci\u00f3n de la hipoteca, y no de la compraventa, y ser\u00e1n los siguientes: \u2013\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Facturas de Notar\u00eda, Registro de la Propiedad y Gestor\u00eda. \u2013\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados. En este punto hay gran controversia, ya que Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, establece es su art. 8 \u201cque estar\u00e1 obligado al pago del Impuesto a t\u00edtulo de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario, en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a), y, en la constituci\u00f3n de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constituci\u00f3n de pr\u00e9stamos de cualquier naturaleza, el obligado ser\u00e1 el prestatario (letra d).\u201d Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido se\u00f1ala que \u201cla constituci\u00f3n de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo, tributar\u00e1n exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de pr\u00e9stamo.\u201d Por el contrario, el Tribunal Supremo, en la citada Sentencia de 23 de diciembre, entiende que, en referencia al Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario. La relevancia de esta controversia es importante, dado que el mayor importe de los gastos de formalizaci\u00f3n de hipoteca proviene de la liquidaci\u00f3n del impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados. Desde la citada Sentencia del Supremo ha habido ya muchas sentencias, tanto de los Juzgados especiales, creados para la resoluci\u00f3n de litigios relacionados con las condiciones generales incluidas en los contratos de financiaci\u00f3n con garant\u00edas reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona f\u00edsica, como de Audiencias Provinciales. No hay uniformidad en las diversas sentencias, ya que pueden variar desde estimaci\u00f3n \u00edntegra, a \u00fanicamente la mitad de los gastos de notar\u00eda, registro y gestor\u00eda, sin incluir el impuesto. 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