![\"Presentaci\u00f3n1\"](\"https:\/\/medina-cuadros.es\/wp-content\/uploads\/2017\/08\/Presentaci\u00f3n11.jpg\")
<\/a>Cuando nos encontramos ante un proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong>, uno de los momentos clave es la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n del inmueble en el Registro de la Propiedad<\/strong> y adem\u00e1s, la purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta. Y lo es, debido a que a partir de ese momento es necesario armonizar la realidad jur\u00eddica del inmueble con su realidad registral.<\/strong><\/p>\nNo obstante, dicho tr\u00e1mite se convierte en algunas ocasiones en una procelosa tarea,<\/strong> y se complica bastante cuando una de las cuestiones relatadas anteriormente no resulta tan pac\u00edfica y nos encontramos ante una purga de la inscripci\u00f3n de un derecho de uso y disfrute derivado de una sentencia de divorcio respecto de un inmueble que se ha adjudicado a un tercero en p\u00fablica subasta, y ello en base a la especial protecci\u00f3n que el ordenamiento jur\u00eddico le reviste a la vivienda familiar.<\/strong><\/p>\n A este respecto se han ido modificando los criterios a lo largo del tiempo<\/strong>, de manera que actualmente hay que estar pendientes de una serie de detalles durante el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria que puede que se pasen por alto, teniendo como consecuencia en el peor de los casos tener que retrotraer las actuaciones<\/strong> al momento anterior a la subasta<\/strong>.<\/p>\n Dicho esto, cabe se\u00f1alar que no toda resoluci\u00f3n judicial que atribuye el uso y disfrute de la vivienda es susceptible de inscripci\u00f3n en el Registro, habiendo establecido la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado<\/strong> una serie de requisitos al respecto si accede al mismo y lo hace antes que la inscripci\u00f3n de una hipoteca, ser\u00e1 inmune a una ulterior ejecuci\u00f3n hipotecaria y la cancelaci\u00f3n de asientos posteriores. En cambio, si la inscripci\u00f3n de la hipoteca es anterior a la del derecho de uso y disfrute, el adjudicatario de la misma gozar\u00e1 de preferencia frente a lo establecido en la sentencia de divorcio, respet\u00e1ndose el principio de prioridad registral<\/strong>. Sin embargo, esto no siempre ha sido as\u00ed, estando adem\u00e1s ese orden de preferencia supeditado a una serie de cuestiones.<\/strong><\/p>\n As\u00ed, el Tribunal Supremo<\/strong> en un primer momento se manifest\u00f3 a favor de la oponibilidad<\/strong> del derecho del uso ante el tercer adquirente mediante sentencia de 20 de mayo de 1993. <\/i>Posteriormente, en\u00a0 sentencia de 4 de diciembre de 2000, la Sala Primera del Tribunal Supremo<\/strong> resolvi\u00f3 a favor de la oponibilidad del derecho de uso frente a terceros, pero bas\u00e1ndose en el principio general de buena fe (art. 71 del C\u00f3digo Civil, CC)<\/strong>, siempre y cuando quede acreditada la mala fe del tercer adquirente.<\/p>\n Este criterio de la buena o mala fe de aquel, que ten\u00eda atribuido el uso de la vivienda se modific\u00f3 mediante la sentencia del TS de 8 de octubre de 2010<\/span>,<\/strong> que establece como criterio en su argumentaci\u00f3n el que el c\u00f3nyuge<\/strong> al que se atribuy\u00f3 la sentencia sobre qui\u00e9n se queda con la vivienda consintiese la existencia de dicha carga, por lo que habiendo consentimiento, no pueden alterarse las reglas de la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/strong> Esto supone que el c\u00f3nyuge al que se atribuye el derecho de uso y disfrute ten\u00eda que o bien ser parte en la escritura de hipoteca, o bien al aceptar el uso de la vivienda conocer la existencia de la misma y aceptar el inmueble conociendo dicha carga.<\/strong><\/p>\n Este conocimiento es fundamental porque ello le permite liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas (dentro de los l\u00edmites de la responsabilidad a que est\u00e9 sujeto el bien) en cualquier momento anterior a la aprobaci\u00f3n del remate o a la adjudicaci\u00f3n al acreedor. De ah\u00ed que los terceros poseedores, incluyendo al usufructuario y al titular del derecho de uso, no solo deben ser demandados, sino tambi\u00e9n requeridos de pago, de acuerdo con los art\u00edculos: 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132 de la Ley Hipotecaria.<\/strong><\/p>\n Pero el rizo se riza a\u00fan m\u00e1s con la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General del Registro y del Notariado<\/strong> de fecha 5 de septiembre de 2016,<\/strong> el cual establece que tiene que demandarse a todos los titulares del mencionado derecho, es decir, incluso a los menores que tienen atribuido el uso y disfrute de dicho inmueble, sin que sea suficiente con requerir a quien ostenta la guarda y custodia de los mismos.<\/p>\n Y es en esta \u00faltima condici\u00f3n donde se le puede complicar la vida al letrado<\/strong>, dado que lo m\u00e1s com\u00fan es que la hipoteca que se ejecuta fuese otorgada en su d\u00eda por los c\u00f3nyuges, y al demandar a ambos, damos por satisfecha la obligaci\u00f3n de requerimiento de pago, m\u00e1xime cuando la patria potestad de esos menores la ostentan quienes ya est\u00e1n demandados.<\/p>\n Puede parecer que los requisitos establecidos para la purga de esta carga son excesivos<\/strong>, pero no debe olvidarse que la especificidad y la eficacia de la ejecuci\u00f3n hipotecaria obligan a dar la posibilidad de liberar el bien a todo aquel que est\u00e9 en condici\u00f3n de hacerlo. El problema es que, tal y como sucede con la nueva regulaci\u00f3n de la cl\u00e1usula suelo o de la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, se intenta paliar la mal vista en Europa<\/strong> eficacia sumar\u00edsima de este tipo de ejecuci\u00f3n a base de parches, cuando lo m\u00e1s adecuado a Derecho ser\u00eda la correspondiente reforma legislativa que adapte la realidad social a la jur\u00eddica, que es al fin y al cabo una de las funciones principales de la legislaci\u00f3n.<\/p>\n Carmen L\u00f3pez Fern\u00e1ndez<\/strong><\/p>\n Abogada del departamento de Civil de Medina Cuadros en Granada<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Cuando nos encontramos ante un proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria, uno de los momentos clave es la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n del inmueble en el Registro de la Propiedad y adem\u00e1s, la purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta. Y lo es, debido a que a partir de ese momento es necesario armonizar la realidad jur\u00eddica del inmueble con su realidad registral. No obstante, dicho tr\u00e1mite se convierte en algunas ocasiones en una procelosa tarea, y se complica bastante cuando una de las cuestiones relatadas anteriormente no resulta tan pac\u00edfica y nos encontramos ante una purga de la inscripci\u00f3n de un derecho de uso y disfrute derivado de una sentencia de divorcio respecto de un inmueble que se ha adjudicado a un tercero en p\u00fablica subasta, y ello en base a la especial protecci\u00f3n que el ordenamiento jur\u00eddico le reviste a la vivienda familiar. A este respecto se han ido modificando los criterios a lo largo del tiempo, de manera que actualmente hay que estar pendientes de una serie de detalles durante el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria que puede que se pasen por alto, teniendo como consecuencia en el peor de los casos tener que retrotraer las actuaciones al momento anterior a la subasta. Dicho esto, cabe se\u00f1alar que no toda resoluci\u00f3n judicial que atribuye el uso y disfrute de la vivienda es susceptible de inscripci\u00f3n en el Registro, habiendo establecido la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado una serie de requisitos al respecto si accede al mismo y lo hace antes que la inscripci\u00f3n de una hipoteca, ser\u00e1 inmune a una ulterior ejecuci\u00f3n hipotecaria y la cancelaci\u00f3n de asientos posteriores. En cambio, si la inscripci\u00f3n de la hipoteca es anterior a la del derecho de uso y disfrute, el adjudicatario de la misma gozar\u00e1 de preferencia frente a lo establecido en la sentencia de divorcio, respet\u00e1ndose el principio de prioridad registral. Sin embargo, esto no siempre ha sido as\u00ed, estando adem\u00e1s ese orden de preferencia supeditado a una serie de cuestiones. As\u00ed, el Tribunal Supremo en un primer momento se manifest\u00f3 a favor de la oponibilidad del derecho del uso ante el tercer adquirente mediante sentencia de 20 de mayo de 1993. Posteriormente, en\u00a0 sentencia de 4 de diciembre de 2000, la Sala Primera del Tribunal Supremo resolvi\u00f3 a favor de la oponibilidad del derecho de uso frente a terceros, pero bas\u00e1ndose en el principio general de buena fe (art. 71 del C\u00f3digo Civil, CC), siempre y cuando quede acreditada la mala fe del tercer adquirente. Este criterio de la buena o mala fe de aquel, que ten\u00eda atribuido el uso de la vivienda se modific\u00f3 mediante la sentencia del TS de 8 de octubre de 2010, que establece como criterio en su argumentaci\u00f3n el que el c\u00f3nyuge al que se atribuy\u00f3 la sentencia sobre qui\u00e9n se queda con la vivienda consintiese la existencia de dicha carga, por lo que habiendo consentimiento, no pueden alterarse las reglas de la ejecuci\u00f3n hipotecaria. Esto supone que el c\u00f3nyuge al que se atribuye el derecho de uso y disfrute ten\u00eda que o bien ser parte en la escritura de hipoteca, o bien al aceptar el uso de la vivienda conocer la existencia de la misma y aceptar el inmueble conociendo dicha carga. Este conocimiento es fundamental porque ello le permite liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas (dentro de los l\u00edmites de la responsabilidad a que est\u00e9 sujeto el bien) en cualquier momento anterior a la aprobaci\u00f3n del remate o a la adjudicaci\u00f3n al acreedor. De ah\u00ed que los terceros poseedores, incluyendo al usufructuario y al titular del derecho de uso, no solo deben ser demandados, sino tambi\u00e9n requeridos de pago, de acuerdo con los art\u00edculos: 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132 de la Ley Hipotecaria. Pero el rizo se riza a\u00fan m\u00e1s con la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General del Registro y del Notariado de fecha 5 de septiembre de 2016, el cual establece que tiene que demandarse a todos los titulares del mencionado derecho, es decir, incluso a los menores que tienen atribuido el uso y disfrute de dicho inmueble, sin que sea suficiente con requerir a quien ostenta la guarda y custodia de los mismos. Y es en esta \u00faltima condici\u00f3n donde se le puede complicar la vida al letrado, dado que lo m\u00e1s com\u00fan es que la hipoteca que se ejecuta fuese otorgada en su d\u00eda por los c\u00f3nyuges, y al demandar a ambos, damos por satisfecha la obligaci\u00f3n de requerimiento de pago, m\u00e1xime cuando la patria potestad de esos menores la ostentan quienes ya est\u00e1n demandados. Puede parecer que los requisitos establecidos para la purga de esta carga son excesivos, pero no debe olvidarse que la especificidad y la eficacia de la ejecuci\u00f3n hipotecaria obligan a dar la posibilidad de liberar el bien a todo aquel que est\u00e9 en condici\u00f3n de hacerlo. El problema es que, tal y como sucede con la nueva regulaci\u00f3n de la cl\u00e1usula suelo o de la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, se intenta paliar la mal vista en Europa eficacia sumar\u00edsima de este tipo de ejecuci\u00f3n a base de parches, cuando lo m\u00e1s adecuado a Derecho ser\u00eda la correspondiente reforma legislativa que adapte la realidad social a la jur\u00eddica, que es al fin y al cabo una de las funciones principales de la legislaci\u00f3n. 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