Este artículo se publicó en la Revista Inmueble. A la hora de analizar las distintas obligaciones que se derivan de un contrato de arrendamiento para arrendador y arrendatario debe comenzarse por diferenciar si estamos ante el régimen jurídico de un arrendamiento de vivienda o si se trata de un arrendamiento destinado a uso distinto (categoría esta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los de local de negocio y los asimilados a estos).
Esta distinción resulta esencial ya que de la misma se derivan determinadas medidas de protección para el arrendatario solo en los supuestos en los que la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de la vivienda del arrendatario y de su familia (art. 6 LAU).
Por el contrario, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar a la autonomía de la voluntad de las partes todos los elementos del contrato y solo en su defecto, se regirá por lo establecido en el Título III de la Ley y supletoriamente por el régimen del Código Civil (art. 4.3 LAU).
“Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”
Sin perjuicio de la autonomía de la voluntad apuntada en los arrendamientos para uso distinto de vivienda existen dos excepciones contempladas en el Título IV de la LAU. La primera, referida a la obligatoriedad de exigir y prestar fianza (de dos mensualidades de renta), a la celebración del contrato (art. 36 LAU), y la segunda relativa a la indisponibilidad de la facultad de arrendador y arrendatario de compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento (art. 37 LAU).
Es evidente que el legislador entiende que no puede tener la misma protección un arrendamiento de vivienda para una familia, que un arrendamiento con un fin económico.
El art. 6 LAU se refiere a la naturaleza de las normas generales de los arrendamientos de vivienda de la siguiente manera:
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
Por tanto, los derechos reconocidos al arrendatario en las normas imperativas de la LAU son irrenunciables. De tal manera que cualquier estipulación en contrario prevista en un contrato de arrendamiento sería nula de pleno derecho. No se permite al arrendador establecer pactos en contra de los derechos que la LAU reconoce al arrendatario, pero sí se permite el caso inverso: incluir en el contrato estipulaciones más favorables al arrendatario que las previstas en la Ley. AP Baleares, sec. 3ª Sentencia de 29/01/19, nº 33/2019, rec. 643/2018:
“En consecuencia, no cabe hablar, como pretende la parte apelante, de concurrencia de una causa de nulidad del segundo contrato por no respetar las fechas de prórroga del primero, puesto que el segundo está amparando la libertad de pactos a favor del arrendatario y el derecho de este a desplazar un contrato anterior por uno nuevo; bien entendido que el último era más beneficioso para el arrendatario, por lo que ello no entra en conflicto con la voluntad legislativa proteccionista a favor del inquilino, pues esta no permite al arrendador pactos en contra de los derechos del arrendatario, pero sí permite a este concluir pactos más favorables a sus propios derechos”.
Las obligaciones más importantes del arrendador de vivienda serían:
1.- Respetar la duración mínima del arrendamiento (art. 9 LAU). Si bien la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, la LAU obliga al arrendador a respetar un plazo de duración mínimo que será de 5 años (arrendador persona física), o 7 años (si el arrendador es persona jurídica), salvo que exista incumplimiento del arrendatario o concurra la situación de necesidad de la vivienda para el arrendador o sus familiares en primer grado o por adopción para el cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
2.- Conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (art. 21 LAU), siempre y cuando el posible deterioro no sea por culpa del arrendatario o se trate de pequeñas reparaciones que serán de cuenta del inquilino.
Estas reparaciones son obligatorias para el arrendador no siendo posible repercutirlas al arrendatario. Una cláusula contractual en sentido contrario sería nula.
3. Depósito y devolución de la fianza legal (art. 16.4 LAU). Cada comunidad autónoma ha regulado el depósito de la fianza del alquiler estableciendo el régimen de sanciones en caso de incumplimiento.
Finalizado el arrendamiento, si el inquilino ha cumplido con sus obligaciones y no existen desperfectos en la vivienda ni cantidades adeudadas, el arrendador tiene la obligación de devolver la fianza en el plazo voluntario de un mes. Si se incumple dicho plazo por el arrendador deberá abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática. En este sentido podemos citar la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 4, de 20 de julio de 2016, nº 455/2016:
“3.4.- En este sentido, y como es que la fianza tiene finalidad garantista del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, al finalizar el arrendamiento es preciso liquidar las posibles responsabilidades u obligaciones pendientes del arrendatario, en su caso, de forma que (i) si el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones el arrendador deberá restituirle la fianza íntegramente, esto es, por el importe entregado en su día y (ii) si el arrendatario incurrió en responsabilidad, el arrendador deberá restituirle únicamente la diferencia entre lo entregado y la cantidad que corresponda a la satisfacción de tales obligaciones, si quedare remanente”.
4.- El arrendador está obligado a entregar recibos del pago salvo que dichos pagos se efectúen por medios que acrediten el cumplimiento (art. 17.4 LAU).
5.- Permitir obras de adecuación a arrendatarios con discapacidad (art. 24 LAU). El arrendador está obligado a permitir que el inquilino realice en el interior de la vivienda aquellas obras necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada con motivo de una discapacidad o por edad superior a setenta años. No es necesario que sea en beneficio del propio arrendatario, sino que podrán hacerse también para el cónyuge o persona con análoga relación de afectividad, así como familiares que convivan de forma permanente.
En cuanto a los gastos generales equivocadamente tiende a pensarse que, algunos de ellos, obligatoriamente deben ser asumidos por el arrendador. Esto no es así salvo pacto en contrario en el contrato. El artículo 20 LAU establece:
“1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”
Es decir, tanto las cuotas de comunidad, como el IBI, la tasa de basuras, seguro de hogar y similares pueden ser repercutidos al arrendatario en el contrato. Eso sí, para ello es requisito imprescindible que se especifiquen por escrito indicando la cuantía anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Las obligaciones más importantes del arrendatario de vivienda serían:
1.- Pago de la renta (art. 17 LAU). Se consagra la libertad de las partes en cuanto a la fijación del importe, el plazo, el lugar y el procedimiento de pago.
Sea alta o baja la renta pactada tendrá carácter de obligación que se deberá respetar por arrendatario y arrendador.
2.- Realizar el pago de una fianza al comienzo de la relación de alquiler (art. 36 LAU). El importe de la misma será una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas (dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda).
La entrega de la fianza no permite al arrendatario dar por cobradas mensualidades por compensación o a cuenta de dicha fianza. SAP Barcelona de 7 de octubre de 2.015 (EDJ 2015/213996):
“De lo expuesto se infiere, pues, que el arrendatario no puede compensar unilateralmente las rentas debidas con la fianza, sino que debe pagar las rentas dentro del plazo establecido en el contrato y sólo al final del arriendo y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión del inmueble puede reclamar la restitución del depósito y la fianza en el saldo que corresponda”.
3.- Restituir la vivienda (o el local), al arrendador en las mismas condiciones que lo recibió (art. 1.561 Código Civil).
Dicha obligación se relaciona con otra, como es la de que el arrendatario se haga cargo durante el arriendo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21.4 LAU).
4.- El arrendatario no podrá ceder el contrato, ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador (art. 8 LAU).
5.- El inquilino está obligado a soportar la realización por el arrendador de obras conservación cuya ejecución no pueda aplazarse hasta la terminación del arrendamiento (art. 20.2 LAU).
6.- Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda (art. 20.3 LAU). Dicha comunicación debe realizarse en el plazo más breve siendo responsable, si no lo hace, de los daños y perjuicios ocasionados.
7.- No puede realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 27.1 e) LAU).
Leer el artículo en la publicación “Revista Inmueble”
Jaime Docio Villaverde
Abogado Derecho Inmobiliario
Medina Cuadros
