Canarias ostenta la competencia exclusiva en materia de turismo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 30.21 del Estatuto de Autonomía aprobado por Ley Orgánica 10/1982, de 10 de Agosto.
En el ámbito de esta competencia exclusiva y en el ejercicio de la potestad legislativa, se aprobó la Ley 7/1995, de 6 de Abril de Ordenación del Turismo de Canarias.
La Ley 7/1995, de 6 de Abril, Ley del Turismo en adelante, en su actual redacción, establece que los servicios de alojamiento turístico se ofertarán dentro de las modalidades hotelera y extrahotelera.
El Decreto 142/2010, de 4 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento y se modifica el Decreto 10/2001, de 22 de Enero, por el que se regulan los estándares turísticos, desarrolla la Ley del Turismo, profundizando en aquellos aspectos dirigidos a la simplificación y racionalización de los requisitos exigibles, con el objeto de crear el cauce adecuado para que la actividad turística de alojamiento alcance un mejor posicionamiento en el mercado internacional turístico, con las cotas de calidad demandadas, pero también con una mayor capacidad de adaptación a nuevos productos o estrategias de comercialización.
La oferta turística de alojamiento en Canarias queda definida en alguna de las dos modalidades que el Decreto 142/2010, modificado por la Disposición Adicional Única del Decreto 113/2015, de 22 de mayo que aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, establece: Modalidad HOTELERA y modalidad EXTRAHOTELERA. La modalidad Hotelera está integrada, a su vez, por cuatro tipos de establecimientos: Hotel, hotel urbano, hotel emblemático y hotel rural. La modalidad Extrahotelera se integra en cinco tipos de establecimientos: Apartamento, la villa, la casa emblemática, la casa rural y la vivienda vacacional.
Todas las modalidades de alojamiento turístico están obligadas a cumplir las prescripciones contenidas en la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias, y demás normas de aplicación. Así mismo, quedan sometidos a cumplir las prescripciones del Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento, a excepción, de las viviendas vacacionales, que se regirán por su normativa específica.
Encontramos en “la vivienda vacacional” un concepto relativamente nuevo de oferta turística, que ni la propia Ley de Turismo ni el propio Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento, han regulado.
Analicemos brevemente de dónde surge esta novedosa figura dentro de la oferta de alojamiento turístico. La normativa estatal, en concreto la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, añade una letra e) al artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamiento Urbanos, por el que se dispone que queda excluida del ámbito de aplicación de la citada ley “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
Es precisamente a partir de la reforma de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamiento Urbanos, por la Ley 4/2013 de 4 de Junio de medidas de flexibilización, cuando las CCAA han regulado el arrendamiento de viviendas de uso turístico, denominadas de forma diversa en cada Comunidad Autónoma (vacacional, viviendas turísticas, alojamiento turístico hotelero).
Canarias ha regulado las viviendas vacacionales por Reglamento aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo. Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. Dicho Reglamento encuadra a las viviendas vacacionales dentro de la modalidad de oferta turística extrahotelera y las define, en el artículo 2 de su Anexo como: Viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.
La simplificación de la comercialización de este tipo de viviendas para uso turístico, a través de plataformas tecnológicas basadas en modelos de intermediación fundados en las relaciones entre particulares, llamadas plataformas “peer to peer” o “p2p” y la repercusión positiva en las economías familiares, tanto de los propietarios que las ofertan, como de los usuarios, han conseguido que este tipo de viviendas se hayan convertido en un porcentaje importante de la oferta turística global en Canarias, en concreto en un 9,2 % según la actualización del Estudio “El alquiler vacacional en Canarias: Demanda, canal y oferta”, presentado en el mes de febrero de 2018 por el Consejero de Turismo, Cultura y Deportes del Gobierno de Canarias, y en el que se analizan los datos correspondientes al año 2.017.
Conforme a los datos del mencionado estudio del Alquiler vacacional en Canarias, un total de 15.975.511 turistas visitaron Canarias en el año 2.017, de los cuales un total de 1.468.144 escogieron la vivienda vacacional (lo cual supone un aumento de esta opción turística del 13,76% respecto al año 2.016). Se evidencia, con los datos aportados por dicho estudio, que si bien ha habido un aumento de la demanda y de la oferta de alquiler vacacional en Canarias, éste no se da en la misma medida que en otros territorios de España, donde éste fenómeno ha cobrado enormes dimensiones.
Es evidente que contratar alojamiento mediante vivienda vacacional es mucho más económico, pudiendo las familias disfrutar, por menor precio, de unas comodidades completas, muy similares a las del propio domicilio. Además, el impulso en las economías de quienes ofertan sus propiedades en este tipo de alquiler resulta obvio.
En el ámbito de la oferta turística de Canarias, el alquiler vacacional es una opción que ofrece, desde mi punto de vista, varias ventajas respecto al resto, entre otras, el menor precio por el que se puede contratar. Actualmente, el precio medio por vivienda y noche en el Archipiélago se concreta en 99,98 euros, siendo la media de camas por vivienda vacacional de 4,14 camas por vivienda.
Actualmente en Canarias cualquier propietario de una vivienda que no se encuentre en suelo denominado turístico (es preciso indicar que el artículo 3.2 del apartado IV del Anexo II del Decreto 113/2015, de 22 de mayo por el que se aprobó el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias ha sido declarado nulo por la Sentencia de 21 de marzo de 2017, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, siendo el mismo el que determina la necesidad de no estar ubicada en suelo turístico) siempre y cuando reúna los requisitos, tanto de calidad, como urbanísticos y de legalidad exigidos por la normativa de aplicación, podrá ofertar su propiedad como vivienda vacacional, a través de los canales adecuados, sin grandes costes. En Canarias se exige, con carácter previo al inicio de la actividad de explotación, efectuar Declaración Responsable del cumplimiento de los requisitos exigidos, ante el Cabildo, y posterior inscripción por dicha Administración en el Registro existente al efecto.
No es posible terminar esta breve reflexión sin plantear los problemas que este tipo de oferta turística está provocando en todo nuestro territorio español. La subida de los alquileres en zonas céntricas de las ciudades, e incluso, la completa desaparición de la oferta de alquiler en algunas zonas y en ciudades enteras (el ejemplo que nos ofrece la isla de Ibiza en todo su territorio es absoluto) obliga a nuestros legisladores a encontrar soluciones urgentes a los graves problemas que está provocando esta modalidad de oferta turística a través de viviendas vacacionales, pero sin olvidar, que los derechos del propietario (artículo 33 de nuestra C.E) solamente pueden tener su límite en causas justificadas de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y conforme a lo dispuesto por las leyes.
La activación de la economía en nuestro país, tras la enorme crisis sufrida, ha de ser objetivo prioritario, diversificando los motores económicos que repercutan en el bienestar social de todos los ciudadanos. Por ello, las limitaciones normativas que se pretendan imponer al fomento de la explotación de las viviendas vacacionales, generalmente en manos de economías domésticas, han de ser legal y absolutamente justificadas.
Actualmente se encuentra en tramitación el borrador de Decreto que aprobará el Reglamento de viviendas vacacionales en Canarias. Es necesario que, una vez en vigor, armonice la oferta de viviendas vacacionales con el resto de alojamientos turísticos, compatibilizándolo con los recursos e infraestructuras existentes.
Finalmente, y con independencia de la opción, entre la diversa oferta turística, elegida por quienes se animen a visitarnos, es necesario destacar la belleza del Archipiélago Canario, incomparable como destino turístico, con sus especiales condiciones geográficas y climáticas, y las múltiples posibilidades de disfrutar de sus maravillosas playas, y de una oferta de ocio, deportiva y cultural muy diversa.
Delia Fernández Fernández
Abogada departamento Civil Medina Cuadros en Las Palmas
